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房屋租赁合同不能超过20年 ， 超过二十年的，超过部分无效 。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年 。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年 。
租赁合同期限最长20年 ， 是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年 。房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年 。房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算 。
【房屋租赁合同不能超过多少年】 房屋租赁合同包括哪些条款 1、标的、出租房屋状况应在合同中具体话 ， 表明具体地点、门牌号码、楼层、结构及附属设备等 。
2、出租房屋的数量，应载明出租房屋的面积或间数 。
3、租赁房屋的用途 ， 是经营还是自住 。合同中应明确用途，使承租人能按租赁房屋的使用性质正确合理地加以使用 ， 避免使用不当而使承租房屋遭受损失 。
4、租金及支付租金办法 。应明确租金数额和出租标准 ， 租金支付的时间和方式 。
5、租赁期限，包括起租日期和终止日期 。
6、修缮责任 。双方可以在合同中约定，如没有约定 ， 则由出租方负责 。合同中可以约定由承租人负责正常维修，由出租人支付费用或从租金中扣除 。
7、违约责任 。双方可约定在违反合同时的责任，如违约金数额或支付标准 。
8、其他如承租人的优先承租权、优先购买权等 。
在房屋租赁合同中，如果遵从了文中提到的准备阶段的了解工作，并依据房屋租赁合同中的主要条款根据双方当事人实际情况具体签订，就会避免在房屋租赁过程中产生纠纷 。
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