开垮一家店非常容易，但是想要开一家生意火爆，能够持续赚钱的实体店，就要在各方面下好功夫 。比如管理，比如营销，比如巧妙地宣传，当然最重要的第1步在于档口的选择 。有人的地方才有生意，这是亘古不变的真理 。
在我之前很多文章包括专栏都讲了，如何把自己的店铺打造成这条街独一无二的店铺的一些引流技巧 。今天咱们追本溯源，从一个朋友的失败案例，带大家先了解几个选址的学问 。
在我的学员群中，有一位在广东开蛋糕店多年的老板，姓刘 。刘老板从事烘焙行业接近10年，最高的时候开的连锁店也有13家，这还不算加盟店，去年总产值1000多万 。但在他成功的背后，是趟过了不少的坑 。老刘告诉我，不谈人员和原料成本，最大的开支肯定就是门店的选择，也是自己上当上得最多的地方，最夸张的一次是在2018年，一年的时间因为租金的原因开垮了3家店 。
当时在广州的一家档口，一年的销售额就高达300多万 。但是除开各项成本基本上就没赚到钱，甚至还倒贴了50来万 。究其原因在于这家档口的租金太贵，人流量虽然高，但一年就要去掉整整120万 。所以赚钱并不能看表面，更重要的是在于成本的把控 。在连续关掉三家高租金的档口之后，老刘也是找到了属于自己的连锁店模式 。之后按照我们给的策略找的档口都非常符合性价比，老刘也算是一朝悟道 。我们来看看刘老板之前选址失误踩的坑 。
警惕不产生消费的“假口岸”什么叫做不产生消费的假口岸呢？很简单，有效客流和无效客流 。实体店的选址不只看人流量，而是要看人流量的具体性质 。那种看似人流量非常大，但是不产生消费的档口，就是属于咱们必须要规避的假口岸 。这一点也是很多新手小白最容易上当的地方 。这类档口一般集中于马路天桥两岸和地下通道旁以及商场入口 。
刘老板亏损的最大的一家店就是开在一家大马路的道路两侧 。门口的流量很多，但这些流量都是属于无效流量，因为这些人的属性是赶路而不是购物 。特别是一些上班族，根本没有时间停留下来进店 。卖口罩还行，你要销售他们什么食品（特别是需要进店选购的）都白搭 。就算是白送，人家都不会停下来看一眼 。
所以这里讲的和很多老板说的并不一样——“选址重要的是看流量”，这句话对也不对，最重要的是因地制宜 。当你看上了一家店，表面人流量特别高，租金也相对比较高的情况，先不要着急签合同，多用两天看看附近几家店的客户留存情况，警惕顾客只看不进的“地雷” 。
房租买的不是面积而是人流量为什么要这么说呢？首先我们来说说房租的内涵是什么 。你看上了一家客流量还不错的地方，这个地方的房租可能租金要1万块钱 。实际上有经验的老板就明白，这1万块钱买的面积可能只值2000元，剩下的8000元就是你购买门口的人 。门口的人流量是真金白银买过来的 。一家优质的档口为什么卖的贵？高租金意味着之后能给你带来的价值高，也就是经过的行人的转换力强 。不强就上，等于白白挨宰 。
引流成本的计算非常简单 。我在学员会中也多次提到过——引流成本＝房租+工资+水电+杂费除以有效单数 。假设这么算下来，你一个顾客进店成本是10块钱，那么如果你想要赚钱，是不是你的产品毛利润至少要比这个引流成本要高？这里面涉及到一些产品定价的技巧 。感兴趣的朋友可以到专栏中去找找相应的文章 。
警惕招商人员鼓吹的“表面旺铺”刚刚我们说到了人流不等于客流，旺街同样了也不等于旺铺 。因为一条人气很旺的街道，往往租金水平都比较高，加大经营者的经营压力的同时 。最坑的是不能保证生意一定会旺盛 。特别是如果你听信了一些商圈招商人员的鬼话，很可能就会陷入圈套 。
正如咱们经常讲的口诀——“阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重“，旺道不代表旺铺！同样的一家非常好的商圈，它的人流量基本上集中于那些大品牌的门店，规划比较平整的商家 。同样的一家商场内，如果你处于商场规划的盲区，比如说一些死角或者一些商业街的腰线附近一定要慎重选择，我们业内称之为“金角银边草肚皮” 。
“草肚皮”一般指的是消费群体不会必然经过或留意的区域 。那么这样的区域，虽然说表面看起来客流量非常的好，但是顾客不利于停留 。举个简单的例子，刘老板垮掉的第3家店就是在一家地下超市的草肚皮上 。当时招商的工作人员跟他讲的时候，超市每天有大概3000多个人进店，如果他能够转换3000多人的10%~20%，至少有400人进店，那么它是稳稳的赚钱 。
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