特殊的推广渠道顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点 。吸引这些客户当然需要通过特殊的营销 。经过采访人员了解，这些顶级别墅客户主要通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息 。特别是一些从事IT研发的国际大型公司的高层和核心技术层，都是通过上网来了解生活和消费的许多内容，尤其集中在一些门户网站 。另外，杂志也是别墅推广的一个有力工具，以《BEIING TATLER》为代表的一些涉外和高档杂志，就曾经帮助一些顶级别墅促成成交，当然还要注意推广的技巧，选择内页要比首页的效果好 。路牌当然也不可缺少，对于不是城市别墅的顶级豪宅来说，路牌不光能提高知名度，还能带给客户第一时间的印象营销 。对于富豪来说 ， 他们的社交停留在一个圈子 。所以，一些普通层面的公共活动或休闲活动，不会吸引他们的视线 。另外，这些人通常都比较忙，空闲的时间本来就很少，所以很难将他们都凑在一起 。其实这些人 ， 也比较喜欢联谊的方式，如果是一些大型机构或知名俱乐部组织的高级论坛和主题鲜明的联谊活动，比如财富论坛，这些富豪参与的机会大一些 。
不用玩销售技巧碧海方舟销售总监迟颂认为，越高端的项目营销越轻松 。因为在这些项目中不用动太多脑筋，只要真实就可以了 。尤其是对普通住宅客户都有效的营销方法，比如打折、优惠、送电器、送面积等等，在顶级别墅中根本用不着 。因为工薪阶层的客户由于积蓄有限，所以非常希望开发商推出一些优惠活动 。另外，对于还是工地、甚至还未施工的普通住宅项目，营销人员可以尽可能地发挥想象，尽情去描绘未来 。所以，开发商想抓住这部分客户的心理，就要在推广时多做一些工作 ， 甚至不停地推陈出新 。顶级别墅则完全不同 ， 对营销人员来说能抓住产品的重点和优势，让客户第一时间了解就足够了 。
事实上，越是高端的产品越不能马虎 。在顶级别墅中，销售得好与不好，推广的作用大不大，决定着销售最终结果的是产品 。另外，对于顶级别墅的营销人员来说，面对客户时不需要花言巧语 。因为这些富豪的见识和经历远不是营销人员能比的;更何况他们已经过了做梦的时候，而是兑现梦的时候 。据采访人员了解 ， 顶级别墅的推广主要策动于精神层面的价值感，或者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配 。举例来说 ， 可能只是一般的别墅产品，但如果李嘉诚在此置业，那么这个别墅项目的价值就会有很大程度地提升 。所以，顶级别墅的价值不能用单一的硬件来衡量 。其推广应该定位在产品之上，适当地脱离产品 。对别墅项目来说 ， 吸引客户靠广告，销售靠产品 。二个方面要结合得非常好才行 。虽然，不少高端别墅的客户可能不会通过广告来购买这个产品，但不少开发商都在项目的广告语上下了不少功夫 ， 希望能有一个宏伟的气势 ， 站在一个高度上，与客户产生共鸣 。因为高端别墅都是现房销售，很难拿一个工地去跟客户描绘 。
在客户的观念里不是产品越贵越好 ， 而是能不能满足他的心理和生活诉求 。这些客户都不着急买房，他们在置业之前，大多会转遍北京的同层面的全部项目 。对各种风格、各种区域的别墅都有所了解 ， 包括别墅的位置、特点、交通环境都会有横向比较 。正因如此，虽然他们不是业内人士，但经验非常丰富，甚至可以对你的项目进行评估 。如果项目销售不好，一眼就能看出 。顶级别墅很少能用成本来衡量，它更多占用的是稀缺的资源，比如地段、环境、景观、产品都无法有一个明确的价值 。但是客户会衡量 ， 这个产品到底值不值，如果有哪一项差一些，他们就会砍价还价 ， 在售价上减掉很多钱 。所以，精明的开发商定价时都是高开低走 。
风格要纯粹 。目前，绝大多数的别墅开发商都非常重视产品风格 。甚至在项目最早规划时就开始讨论风格 。但有权威人士认为 ， 别墅产品的风格应该结合地块、结合产品、结合客户层去设计，不能平空加个风格 。采访人员在采访过程中发现，顶级别墅的客户喜好偏传统，比较喜欢厚重、大气的风格 。即使有些客户还很年轻，他们的经历和阅历却与同龄人有很大不同，心理年龄也很成熟、稳重 。常说经济基础决定着喜好和认识，可能就是这个道理 。对顶级别墅来说，1500-2000万/栋基本可以买一栋普通公寓楼了 。如此高的议价产品，客户当然要有尊贵感 ， 而且感觉值才行 。迟颂认为 ， 顶级别墅应该多采用欧美风格 。因为最早的别墅产品就是从欧洲引进过来的，过去都是贵族居住的 ， 有很长的历史 。而历史是最有价值的 。所以，从某种意义上讲，风格就是财富的另一种暗示 。顶级豪宅其实就是一个历史、一个传统 。只有经过上百年不断改进、不断完善的产品，才可能更接近完美 。
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