【武汉定性房地产为困难行业背后：成交量创近8年新低，拖累了GDP】
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2022年底，武汉市汉阳区一楼盘开盘时销售不佳；春节后，推出几十套特价房，吸引了大量看房客户，扭转了营销局面 。唐军/摄） 房地产对经济拉动作用毋庸置疑，但近年来大家对于如何发展定位房地产业有些摇摆，不想过度依赖，把重点转向了科技创新与实体产业上 。 武汉市房地产主管部门相关负责人回应媒体时表示：“我们是动态地使用调控政策，二环内主城区核心板块一旦房源紧张或供应不足，我们会立刻收紧限购范围 。实际上，目前全国对于首套房贷款利率下限的认定也是动态的，我们思路与此相同 。” 厦门大学管理学院教授、博导戴亦一在获悉该政策后也在自己的头条号上直言：武汉市用心良苦 。限购是特殊时期不得已而执行的一种计划经济时代的调控手段，本来就不适合常态化使用，更何况武汉楼市现在非常萧条 ， 需要刺激、需要维稳 。有购房者却吐槽说：“我是缺那个购房资格吗？缺的是首付和还贷的钱！” 一位不愿具名的资深专家告诉采访人员：“本次武汉把房地产业特别定位为‘困难行业’，明显是抢抓政策机遇窗口，以便更大力度地纾困地产，为全年经济发展打好开局 。” 成交量创近8年新低 武汉新建住宅市场年度走势：2022年武汉商品住宅供求双双下滑50% ， 年度供应999.28万平方米，成交1093.22万平方米；成交金额1753.15亿元，年度成交均价16037元/平方米 。数据来源：武汉同策 武汉市房地产业确实步入了至暗时刻 。 武汉地产研究院院长殷跃建在接受采访人员采访时表示，前几年，武汉地产过猛过快的发展 ， 严重透支了市场量能，引发供需失衡 ， 叠加地产金融调控的过严，造成了行业的大滑坡 。疫情的暴发，对基层低收入的刚需群体的冲击较大 。武汉作为以刚需为市场主体的城市，相比全国其他城市 ， 受疫情的影响会更大一些 。 在武汉房地产行业发展多年的一位周姓总经理告诉采访人员：“从2021年底至今，我们眼看着市场不断萧条，行业信心几乎降至冰点 。从市场表现看，政策刺激激不起成交浪潮，以价换量换不来市场复苏 ， 项目开盘开不出良好去化，领跑大盘带不动冷清市场 。我们就这样艰难地熬过了2022年 。今年一季度能否恢复仍待观察 。” 在市场表现不佳时，武汉市曾多次祭出宽松政策 ， 以提振楼市 。 2022年5月22日，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域 。同年6月20日，武汉又在实操层面执行新的限购政策 ， 户籍居民家庭名下若已有两套住房，可以再买一套房 。化率直线下滑，据不完全统计，2022年开盘去化率不足2成，全年开盘去化率19% 。数据来源：武汉同策 2022年12月8日，武汉市借助房交会让年终市场有所活跃，得以翘尾回升 。但2023年春节期间，武汉楼市却依然呈现疲软态势 。1月21日~1月27日，武汉市新建商品房成交网签备案77套，其中新建商品住房成交网签备案65套，同比2022年春节期间，分别下降了41%、49% 。整个1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，成交量环比下降62%；同比下降48% 。 “武汉地产市场如此糟糕的表现若不祭出强有力的政策，很难挽救行业颓势 。”一位不愿具名的资深专家告诉采访人员，本次武汉把房地产业特别定位为“困难行业”，明显是抢抓政策机遇窗口，以便更大力度地纾困地产，为全年经济发展打好开局 。 针对武汉房地产业是困难行业的各种评议，武汉地产研究院院长殷跃建在接受采访人员采访时却颇为冷静地回应：“2022年数据能不能真实反映武汉地产的发展水平要打一个问号！房地产真的是困难行业？是只武汉有困难还是全国都困难？这都要认真思考 。” 发挥房地产业先导性作用 冲击2万亿元目标 2022年武汉土拍市场涉宅用地供求量下滑约60% ， 成交金额及成交规模在全国排名跌出前十 。数据来源：武汉同策 “我感觉去年是行业最为暗淡、艰难的一年 。”上述周总经理表示，有些世界500强、中国500强地产企业发生暴雷，导致市场恶化、极速萧条 。同时，连续3年疫情 ， 各行业都遭受重创，老百姓的钱袋子空了，又怕买到烂尾楼，观望情绪浓郁 。 采访人员梳理国家统计局全国70个大中城市房地产月度数据发现 ， 2022年初以来，武汉市房价环比已连跌11个月 。 殷跃建分析称：“买涨不买跌，这是消费心理的使然 。前几年，房价上涨较快的时期，很多家庭购房计划前置，让武汉住房消费超前透支；另外，武汉每年超20万套的住房巨大供应量，造成供大于求，市场供需失衡 ， 这都为目前行业的困境埋下了伏笔，并进一步影响武汉财政收入 。” 新房市场滞销不畅，让土地出让艰难 。武汉土地市场交易中心数据显示，2022年度武汉土地出让成交仅约金额为940亿元，加上全市新建住房销售额约1800亿元，两项总额为2740亿元，同比跌幅52.2% 。 2022年，武汉市GDP为18866.43亿元，按可比价格计算，比上年增长4% 。有武汉市政府高层人士告诉采访人员，这个增幅虽然不低 ， 但低于武汉原内定预期目标 。 按照武汉市发展规划，武汉GDP于“十三五”末突破2万亿元大关，2019年武汉经济增长势头良好，GDP接近1.7万亿元，此后，其增长势头被疫情阻断，在2万亿元关口前止步不前 。 殷跃建表示 ， 如果去年武汉房地产没有发生断崖式下滑 ， 这2000多亿元的缺口是可以弥补实现的 。很明显，房地产拖累了武汉经济 。 武汉市统计局的数据印证了殷跃建的观点，2022年，武汉市固定资产投资比上年增长10.8%，延续了平稳快速增长态势 。从投资领域看，基础设施投资增长10.8%，工业投资增长19.3%；房地产开发投资仅增长5.5%，低于全市固定投资整体增幅5.3% 。 “武汉市培育光谷、车谷光电子、新能源汽车等产业都已超过了30年，显然，目前要寻找能替代房地产业的支柱产业仍然比较难 。我们在城市经济发展中，如何协调好房地产业与其他产业的关系，既发挥房地产业的先导性作用 ， 又不过分依赖它，这不仅是武汉市面临的两难境遇，全国其他城市也都面临同样的课题 。”殷跃建强调说 。
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