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房地产，终究成了“困难行业” 。
2月6日，武汉发布16条稳经济措施（下称16条） ， 房地产行业被归为“困难行业” 。其中提到 ， 为减轻企业资金压力 ， 在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等 。
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武汉官方将房地产归为“困难行业” 来源：武汉市人民政府
事实上 ， 过去的一年，武汉房地产市场无论是在成交量 ， 还是投资力度上均创下了近几年新低 。
“2022年公司总部资金压力大，都减少了对外投资，我们在武汉的销售额下滑也很严重，主要聚集在保交楼、保交付上，消化存量 。”某百强房企武汉区域相关负责人在接受采访人员微信采访时表示 。
不降价根本卖不动
房地产被武汉官方划为“困难行业”并不难理解 。
中指研究院监测数据显示，2022年武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%，是近8年来成交量最少的一年；全年土地成交金额约822亿元，同比减少约47%，涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十，而2017年-2021年其排名一直保持在全国前4-7名 。
武汉市住房保障和房屋管理局官网公布的数据也显示，截至当年10月 ， 武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套 。
在此情况下 ， 降价成了2022年武汉楼市的主旋律，“有些区域项目价格降了近20%，特别是去年上半年，不降价根本卖不动，不少前期拿高价地的项目都在亏本销售 。”2月7日 ， 武汉一中介门店新房经纪人张瑶（化名）在微信上告诉《每日经济新闻》采访人员 。
以武汉德商·光谷洺悦天玺为例，2020年底经过117轮竞标，德商以成交楼面价约15700元/平方米、总价16.468亿元、溢价105.39%拿下 ， 这也是当时光谷东的“地王” 。
定位高端改善的德商·光谷洺悦天玺于2021年11月首次入市，开盘均价约2.7万元/平方米，去化率约30% 。但到了2022年12月 ， 项目优惠后的价格最低能做到2.4万元/平方米，其中还包括3500元/平方米的装修 。
又如，位于金银湖板块的恒基旭辉铂悦园著 ， 这是旭辉在武汉的首个铂悦系高端项目，2022年初入市后销售业绩一直不甚理想 。到了当年7月 ， 该楼盘做起了团购促销，单价也从最初的2.5万元/平方米下调了2000元 。
而汉阳区保利庭瑞阅江台去年9月初更以现房每平方米降价近6000元 ， 打响价格内卷之战：推出K8地块4号楼面积段120-140平方米，12700元/平方米一口价任?。?号楼面积段112-130平方米房源 ， 13300元/平方米任选 。这一降价幅度引来同行反对 ， 后被政府责令整改，并暂停销售 。开发商武汉保利随后也发布退款声明：打折促销销售行为无效，3天内全额退款 。
需要注意的是，东湖高新区、汉阳区、洪山区、江岸区曾被誉为武汉楼市“四大天王”，也是武汉楼市的半壁江山 。
问题楼盘数量全国第一
事实上，武汉楼市面临的不仅是销售的低迷，更有来自保交楼的压力 。
根据克而瑞研究中心统计，截至2022年12月31日，在32个典型城市重点监测的290个停工项目中，有62个项目全面复工、86个项目部分复工 ， 但仍有126个项目处于停工状态 。
其中截至2022年底，武汉问题楼盘数量为36个，占比32城总量的10%以上；尚未交付套数69266套，尚未交付面积727万平米，无论从问题楼盘数量还是套数、面积上来看，均位居32城榜首 。
武汉同策机构统计数据显示，2022年全年武汉涉宅用地供应81宗，供应建面约978万平方米，起拍金额约952亿元；成交71宗，同比减少37%；成交建面约862万平方米，同比减少约58%；成交金额约822亿元，同比减少约47% 。
而从全国排名看，2017年-2021年武汉涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名一直在4-7位，但到了2022年成交金额跌至第13位，成交建筑面积排名跌至第33位 。
上述百强房企武汉区域相关负责人在接受采访人员微信采访时表示，2023年需要根据集团情况和区域销售情况决定是否投资 。
为缓解企业困难，16条就专门提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋；在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；同时下调竞买保证金 ， 允许银行出具保函代替竞买保证金，除竞买保证金之外的剩余土地出让价款 ， 允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清 。
“在原有基础上 ， 预售条件及预售资金监管的优化，土地出让条件的松绑，可以有效提高企业资金利用效率 ， 促进投资积极性，助力市场良性循环发展 。”中指研究院华中研究员李国政在接受采访人员微信采访时表示 。
额外发“房票”
不过，武汉此次16条最为关键的，是在限购区给每户家庭额外又发了一张“房票” 。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，限购区域无条件增加一套购房资格 ， 意味着原先“本地人限购两套、外地人限购一套”的规定调整为“地人限购三套、外地人限购两套”，该规定意义重大，尤其是要从“以旧换新”“以小换大”“多孩家庭”等住房改善的角度出发 ， 优化限购区域政策，促进住房消费市场的提振 。
而在过去的一年，基于市场发展实际 ， 武汉多次出手，出台了多项房地产支持政策，包括预售资金监管优化、房贷利率下降、二套房首付降低、二环外限购解禁，二手房带押过户等，仅在“限购松绑”上就多次做了文章 。
如2022年5月21日，“武汉经开区”微博发布消息称，自5月22日起 ， 武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域，自此武汉经开区全面取消住房限购政策 。
6月20日 ， 武汉又在实操层面执行新的限购政策，户籍居民家庭名下若已有两套住房，可以再买一套房 。
【难！难！难！“不降价根本卖不动”，武汉官方将房地产归为“困难行业”】此外，武汉还有一些特殊的限购松绑政策：如二孩或三孩家庭可买第三套房、父母投靠可买第三套房政策等 。
“因城施策，赋予地方政府调控自主权 ， 坚守‘房住不炒’底线，地方也要承担更大的主体责任 。”李国政直言 ， 近几年，各个城市在楼市调控一般采取“小步快跑”方式 ， 不断试探市场宽松边际，全国各地一年出台了逾千项政策 。
在他看来 ， 春节前后，全国多个城市再次发布了楼市支持政策 ， 涉及棚改、落户、限购、利率、公积金、税费补贴等多个方面，武汉依然有调整空间 。
武汉住建局数据显示，2023年春节以来，武汉楼市成交依然处于下降态势 。整个1月 ， 武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积74.5万平方米，成交量环比下降62%，同比下降48% 。
“短期看，需求不振、信心不足情况依然存在 ， 房地产市场的完全复苏，还离不开政策的进一步助力 。”李国政续称，结合武汉市场发展情况 ， 政策动态优化调整的步伐不会停止，只有充分借助“组合拳”发力，才能更好实现“稳地价稳房价稳预期”目标 。
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