计容建筑面积
72773.8
其中
公共租赁用房
7277.38
其他
65496.42
建筑占地面积
9262.12
其中
公共租赁用房
500
其他
8762.12
然后,暂不考虑配套用房单独占地,假设高层住宅溜数为x,别墅套数为y(别墅每套即为一溜,套数即溜数) 。
则 110.3*16*x+200*y=65496.42 (①)
110.3*1.05*x+65*y*8762.12 (②)
①的意思是各业态计容面积之和为总计容面积
②的意思是各业态占地面积之和为总占地面积,别墅占地面积65㎡考虑挑空赠送,各地挑空赠送比例不同,根据落地项目更为准确
EXCEL中可用函数直接解开二元一次方程组,用到的函数是:
文章插图
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注意输入公式后,按住Shift+Ctrl+Enter三个键结束计算 。
x、y均为整数,(可直接在函数计算公式中添加取整计算,不过为了更直观的观察计算结果,我比较习惯手动调节),建筑密度不能超过上限,因此别墅向下取整,x=27,y=86 。
【部落冲突12本最难打的阵型 部落冲突8本最强布阵】最后,检验和调整高层27溜的单元组合,步骤同纯高层定位,得出计算结果如下:
文章插图
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各家别墅业态赠送形式和面积不同,此处仅仅在单车位上增加至38㎡/车,已包含别墅赠送和停车效率降低的考虑,已是相当极限 。
此外,如果别墅配置户内电梯,也应在指标中体现;如果地下车库面积超出用地面积约90%,需设置2层地下室 。
高低配的计算结果代表着在不考虑日照、间距和规范的情况下,别墅最大化、停车效率较高时的经济指标,可以说是极限值 。
真正进行方案设计,不可能优于这个结算结果,因此如果根据这个指标测算,达不到卡位要求,那么地块还是尽早放弃或者寻求其他的突破口,不要指望着通过研究方案来解决利润、回报率等问题 。
业态≤2的情况以上已具体说明计算方法,如果要求的业态超过3种,建议先行测算哪一种溢价利润更高,只保留最高溢价产品和冲量产品 。
本着解开X元一次方程组需要X个不同方程的小学数学知识,通过2个方程式仅能得到若干个正整数解,引入各业态的售价,再通过EXCEL函数筛选出货值最大的组合 。
声明:本文来源“一阳生地产杂谈”,对作者表示感谢 。伙伴们,关于本文观点,欢迎交流互动,记得文末留下脚印 。
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