02 诱发“走私单”现象，
动了谁的“蛋糕”？
“全民营销”模式实际上打破中介行业的规矩与生态平衡，背后很容易诱发“走私单”现象，这也是五大中介机构结合抵制的重要原因之一 。
所谓“走私单”，就是部分中介机构的员工应用所在中介机构的资源促成交易，最后跳过中介平台直接从开发商自建平台处获得收益 。这么一来，付出了资源和精神中介机构最后变得一无所获 。
就在此次声明前不久，浙江海宁某项目就因为售楼处被中介和购房者损坏，引发社会普遍关注 。媒体报道称，当时中介人员带着客户前往现场，却发明开盘已经根本停止，现场销控表显示房源已根本售罄 。随后，意识到自己可能被“跳单”的中介们和购房者返回此前排队的处所，砸了“售楼处” 。
一直以来，中介机构赖以生存的核心资源就是买房人的大数据，通过将购房人引流到开发商，获取高额佣金提成 。
虽然2012年至今，作为开发商直销模式升级的“全民营销”概念一直都存在，但在以往房地产出售重要依附于线下，对中介的影响有限 。
随着房地产市场逐渐趋冷，出售范围逐渐见顶，叠加疫情影响，无论是房企还是中介的日子都变得不好过，因此对于开放商来说，想通过全民营销下降渠道费，而中介则愿望可以获得更多的佣金 。抵触由此发生 。
03 “全民营销”能否打破
【全民营销模式还能持续多久？ 房地产全民营销】50%以上渠道占比
事实上，房企营销之路并不好走，房子越来越不好卖，近年来各大项目/企业对渠道的依附也越来越严重，在这其中，2018年为重要分界点，在2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10-15%，2019年开端到达50%，这重要是由于2019年营销涌现了压力非常大的情形，单盘产能从2016年10亿元降到今年5.9亿元，竞争不可避免，惯例手腕全面失效，卖房全依附于渠道，甚至被渠道“绑架” 。
在今年受疫情影响，线下售楼处几乎停摆的整体环境下，各大房企“被迫在线营业”，推出各种线上交易新模式 。随着“网上买房”、“全民营销”的升级，线上交易已然成为一种受人欢迎的买房渠道 。
在我们之前所做的“花费者购房渠道变更调查”成果显示，在各种不同的买房渠道选项中有57.31%受访家庭选择了会通过“网上买房平台”买房，同时，68.43%受访家庭表现会参创业网与项目/楼盘的全民营销运动，其中46.83%受访者表现会积极推广 。
由此看来，如今与互联网捆绑的“全民营销”模式在某种水平上的确对传统渠道发生了必定的冲击 。
须要注意的是，尽管全民经纪人能够集聚人气、发掘潜在需求，但其“低门槛、低成本”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同化，疏忽了房屋的特征和营销服务的专业性和体系性，在市场低迷期，对于库存偏大的城市而言，项目出售成果好坏很大水平上取决于降价幅度多少，而不是营销渠道的变更 。
文章插图
以“全民营销”为名，让个人经纪人飞中介机构的单，打破行业的规矩与生态平衡，确定是不可取的 。同样，市场上也存在中介公司洗开发商客的情形，行业内互相洗客的情形屡禁不止，因此，以“全民营销”为名，搞一家独大的行业垄断或渠道“绑架”也并不可取 。
“全民营销”本身虽然是行业趋势，但“全民”两字还是要有所规范 。对于开发商而言，全民经纪人的专业才能难以把控，对项目标卖点不必定能够说明清晰，或者可能会毛病引诱购房者置业，导致后续购房纠纷产生 。在推出“全民营销”模式的同时，应当设置规范条件，有一套完全的监视系统保障行业公正 。
因此，我们的讨论焦点不在于是否做“全民营销”本身，而在于做得是否符合行业规范，双方在运作的时候能否遵照行业的根本规范是解决问题的核心 。只有进一步规范运作，“全民营销”的模式能力更好的走下去，保证保护行业生态平衡，增进全部行业长期健康发展 。
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