2020年涨幅近30% 土耳其房价涨幅居全球首位 _生活百科

2020年多国房价走高，其中不少新兴市场表现强劲。根据数据显示，土耳其房价2020年第四季度涨幅为5.5%，位居全球榜首，而年涨幅更是达到惊人的近30% 。

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土耳其房价节节攀升，房价上涨的速度甚至赶超货币贬值的速度，为什么房价会涨这么快呢？
一、现象：如果考虑近些年土耳其里拉贬值情况，房价其实等于没涨的要说年涨幅50%我都见识过，这算什么，能惊得了我？毕竟要是折合货币还贬值了24%，粗略一算等于没涨。
都说房地产发展，长期看人口，中期看土地，短期看政策。

从土耳其人口增量和流动性来看，2019年土耳其人口比2018年增长17.2%，伊斯坦布尔人口已达1500万，每年大约有20万人流入。而且移居人口年龄最多的是25-29岁之间，对购置房产需求巨大，更不用说疫情后旅游业开放会进一步带动当地租房市场。

我有理由相信，未来几年内，土耳其房价涨势依然势不可挡的。
观察以往数据，真正推动土耳其房价暴增的原因要数土耳其的投资入籍方案变更。2018年9月18日土耳其颁布移民新政，将100万美金降至25万美金，海外投资人可以通过购买25万美金以上房产获得土耳其身份。

仅2019年1月到6月土耳其房产销售数据暴增67%，其中78%约13325例以上来自外国人为购房投资移民，海外投资者才是土耳其房产主力军，为了获得土耳其身份，直接拉动土耳其房价走势。

在这种房价长期看涨情况下，土耳其则是里拉贬值24%，房价涨了30% 。按照0.76*1.3=0.988来算，其实美元计价是跌的，何况美元自己也贬值了。

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再看看越南盾2020年全年升值6%，越南房价上涨11%，它们房价统计口径历来都保守，估算1.06*1.11=1.18，越南实际涨幅都比土耳其高至少20%，土耳其上涨居首都谈不上的。

也就是说，土耳其的问题在于里拉贬值严重，钱毛了，所有商品都是涨的，大宗商品的房产必然是逃不过的。

二、本质：房价只不过是土耳其在高通胀背景下呈现出的一种现象罢了如此看来，房价真实上涨幅度远远没有纸面上这么高，土耳其房价大涨的背后，其实是通货膨胀高企、本币持续贬值和债务危机酝酿的危险现实。

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2021年4月，土耳其通货膨胀率高达16.1%，创下近几年新高，而该国央行控制目标是5%左右，此外土耳其里拉又开始新一轮贬值。

实际上，不仅是土耳其，疫情以来，美联储这个全球总水龙头不停放水情况下，全球新兴经济体普遍面临巨大通胀压力，这是因为新兴经济体经济结构相对单一，国内市场不够庞大，对外资依存度高，因此抵御全球通胀形势、货币形式的变化能力相对较弱。

同时，在埃尔多安上任以来，土耳其在经济上采取的宽松货币政策，也导致货币超发情况。埃尔多安上任至今，土耳其M2平均每年增长23%，土耳其M2增量是我们将近3倍，大水漫灌之下，房价水涨船高自然不可避免。
在这种情况下，叠加当前美联储加息预期越来越强的外部环境，土耳其资本外流和本币贬值压力增大是无法避免的。

因此，房价短时间上涨只不过是泡沫刺破前的狂欢罢了，一旦未来美联储加息，全球资产泡沫破裂的背景下，土耳其的经济将面临真正危机，其多年大水漫灌的后果也会真正显现出来。

二、出路：当下土耳其面临的，到底是保资产（房产）价格还是保外汇当下土耳其面临的问题，其实就是当年俄罗斯和日本一样的问题，到底是保资产（房产）价格还是保外汇，如今看来土耳其选择的是俄罗斯模式，保护房产价格，放弃外汇，任由外汇对美元不断贬值。

因为外汇汇率是所在国资产的锚定参照系，所以守不住外汇的国家，资产价格长久来讲，必然也保不住。这点从俄罗斯身上可以看出，虽然俄罗斯为保护房地产价格而放弃外汇，但卢布对美元一再贬值，俄国内房产价格只是一个局域网下击鼓传花的自嗨游戏，在外汇和资产可以国内国外正常流通情况下，一旦俄罗斯经济和世界经济广域网互联，其房价立马会被打回原形。