作者：公子不悔01深圳房价转向之后 ， 上海楼市也开始转向了 。
深圳楼市的转向 ， 缘于2月份发布的二手房官方指导价 ， 再加上此后上浮了房贷利率 ， 又收紧了落户门槛 。
国家统计局数据显示 ， 5月份环比下跌0.1% ， 6月份跌幅扩大 ， 环比下跌0.2% ， 7月份环比下跌0.4% 。
另据深圳中原研究中心数据显示 ， 在其测算样本中 ， 有54%样本房源价格下跌 。也就是说 ， 深圳有超一半的二手房在降价 。
上海自7月份要求二手房价格需要核验才能挂牌之后 ， 16个区已经有11个区房价下跌了 。
2021年7月上海各区二手房成交面积和均价及同环比
来源：克而瑞
上图是克而瑞公布的7月份上海16个区二手房成交情况 。
可以看到 ， 成交量方面 ， 16个区有15个区环比下跌 ， 环比上涨的只有杨浦区 。同比也是15个区下跌 ， 同比上涨的之后奉贤区 。
均价方面 ， 7月份16个区的成交均价 ， 有7个环比下跌 ， 9个环比上涨 ， 整体来看 ， 上海的房价貌似还在上涨 。
别急 ， 接着看另一组数据 。
“价格核验”前各区成交均价与一个月后对比
来源：克尔瑞
上面是一张上海要求二手房必须价格核验后才能挂牌前后一个月的成交价格对比 。
数据非常直观 ， 一目了然 ， 16个区有11个区的成交价下跌 ， 只有奉贤区、青浦区、静安区、普陀区、杨浦区、虹口区还在涨 。
上海全市平均成交价从之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米 ， 跌幅为4.7% 。
02
上海房价下跌的最直接因素 ， 便是二手房价格核验 。
所谓二手房价格核验 ， 就是业主想要挂牌二手房的时候 ， 价格必须经过上海官方核验 ， 核验之后才能挂牌 ， 没有通过核验的不能挂牌 。
这其实和深圳、宁波、成都等城市出台的二手房官方指导价 ， 有异曲同工之妙 ， 它们的主要作用 ， 是提高首付 ， 给楼市降杆杆 。
怎么说呢？
因为二手房官方指导价发布后 ， 很多业主还是会强行按照自己的挂牌价成交 。我所在的深圳 ， 很多中介朋友告诉我 ， 很多业主并未按照二手房官方指导价进行成交 。
但是银行给予贷款 ， 只会按照指导价来 。
举个例子 ， 假如深圳福田区的一套100平米的房子 ， 之前的挂牌价是1500万元 ， 指导价发布后是1200万元 。
在二手房指导价发布之前 ， 假如某位刚需购买了这套房子 ， 首付是450万 ， 可以向银行贷款1050万 。
二手房指导价发布之后 ， 业主没有按照1200万的指导价卖 ， 仍按照自己的挂牌价卖给了某位刚需 。
但是银行只认1200万的指导价 ， 给予的70%贷款是以1200万为基础 ， 也即银行只会给这位刚需购房者840万的贷款 。实际成交价是1500万 ， 购房者只能贷款840万 ， 意味着他的首付款提升到了660万 。
【二手房价格官方核验后 上海二手房价格】660万 ， 较450万一下增加了210万 ， 如此的降杆杆 ， 让很多人望而却步 ， 放弃了购房念头 。
上海的二手房官方核验 ， 同样是这个道理 。上海的二手房申请房贷 ， 是参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价 ， 执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准 。
深圳早就执行了三价合一 。所以不存在什么三价就低 。
上海的三价就低 ， 在二手房官方核验的背景下 ， 核验价格肯定是最低的 。银行给予贷款 ， 基本都会以这个核验价为基础 。
根据上海中介介绍 ， 上海之前卖500万的房子 ， 因为房龄比较老 ， 核定下来价格只能贷300万的6.5成 ， 其余付现金 ， 这就意味着500万的房子只能贷195万 ， 需要付305万现金 。而原本是按500万来算的 ， 只要付175万 。
这就是二手房官方指导价和二手房官方核验的威力 。在这个威力下 ， 深圳房价转向了 ， 上海房价转向了 。
当然 ， 上海的转向还有房贷利率上调、堵住转赠房产漏洞之功 。
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