我们去看项目 ， 从营销角度觉得能拿 ， 首先因为这个地块大 ， 可以通过高低配置产品吸引不同的置业群体 ， 第二是因为这块地开发跨越的时间长 ， 抗风险力强 ， 房地产永远是“大船好过浪” 。
在我们之前 ， 不少开发商去看过这块地的 ， 觉得南沙离广州太远 ， 因为他们都是走高速开车过去 ， 看了地再走高速回来 。我们去看的时候 ， 从广州过去 ， 但回广州的时候不走高速换了一个方向走 ， 直接向北过北斗大桥 ， 很快就到番禺市桥 。市桥房价已经达到20000元/平 ， 从市桥过一个江就到了星海小镇 ， 这里能承接番禺外溢的购房需求 。我们觉得这块地能拿 ， 最后报名土地拍卖 ， 以底价拿到了这块地 。
腾讯：从城市发展的角度来看 ， 你最看好广东省哪个城市？
余英：肯定是深圳 ， 年轻人、海龟、创业者都会去深圳 ， 深圳整体创业环境好 ， 相当于美国的旧金山 ， 旧金山就是美国房价更高的城市 。其次是广州 ， 广州是中国五大中心城市之一 。
腾讯:会担心深圳的拿地成本太高吗？ 会不会认为深圳房价有泡沫？
余英:深圳拿地成本高 ， 但是利润也高 。
我从来不觉得一线城市的房价有泡沫这两个字 ， “泡沫”二字不应该形容楼市 ， 更不应该形容一线城市 ， 因为一线城市的市场巨大 ， 购买力超强 。目前横向比较来讲 ， 深圳的房价还远远没有达到国际的水平 。中国是一个大国 ， 精英有了一定的本事、一定的教育之后 ， 不会留在当地 ， 他们会寻找更高的台阶 ， 和更多的高人一起 ， 做出更大的事业 ， 那他们肯定会往北上广深一线城市迁移 。
在我看来 ， 大学生去的地方一定是好地方 ， 所以我很关注大学生就业 ， 他们去的城市无非就是北京、上海、广州、深圳 。年轻人接收的资讯多 ， 我相信他们的选择 。
真正有泡沫的是三四线城市 ， 那些地方领导拼命卖地 ， 把地卖多了 ， 地的开发量完全超过城市的负荷 ， 用“泡沫”、“ *** ”、“拐点”这些词来形容这些城市都可以 。但是这些词更好不要用来形容房价 ， 因为商品房从诞生之日起就是投资品 ， 占少部分的才是居住功能 。
腾讯:你认为深圳、广州这两个重点大城市未来两三年的房价整体均价和更高价格会达到什么水平？
余英：最近去看了深圳华润的项目 ， 海景房卖到13万元/平了 ， 成交量也不错 ， 这说明这个市场是可以接受的 。一手房是开发商定价 ， 目前来讲定价没有不理性的 ， 因为定价的时候一定要保证项目60%-70%的销售量 ， 所以无论定30000元/平还是130000元/平 ， 如果能卖到60%-70% ， 那就说明这个定价是正确的 。
有人说深圳卖得最贵的深圳湾一号开发商没有资金压力 ， 这个开发商以前也不是做地产的 ， 定价很随意 ， 但是 ， 不可否认的是现在它卖得很好啊 ， 只要开盘半年能卖掉六七成 ， 就证明这个市场是接受的 ， 有市场、有需求就是合理的 。
腾讯：那房价的“天花板”在哪里？
余英：豪宅的概念不一样 ， 我们一般说的“天花板”是指豪宅 。
据我观察 ， 无论是深圳湾还是广州的天悦、汇悦台 ， 都不是严格意义上的豪宅 ， 在我看来还不够好 。真正的豪宅服务、室内高科技、服务体系、互联网的服务、新风系统、无线操控、墙体改造、同程排水、老人房怎么安排、钢琴房安排和怎么隔音等各种问题都做的还不够 ， 开发商还是对市场没有信心 。
上海房价比较高的时候 ， 大家就敢投敢卖 。前年广州还限价 ， *** 说不能卖那么贵 ， 那大家就把该给的都不给了 ， 简配、控总价 。所以广州所谓的豪宅配套都已经简化了 ， 不能算真正的豪宅 ， 只是在普通住宅上做的加法 。
腾讯：我们发现保利的产品气质跟广州这座城市的气质很契合 ， 都很务实 ， 讲求功能性 ， 今年保利还提出了全生命周期系统的概念 。
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