东莞的房地产市场并非一个独立的市场，因为其所在大区域的影响力并不比市内自身的影响力小，而按惯常的房地产发展走向分析架构来看，可以在东莞找到很多支撑的条件，这也是最近当地局部楼市趋热的最大原因，只是在新的发展形势下，“房住不炒”和“稳房价”楼市调控的松紧程度和房价结构的包容度会成为当地中短期内整体房价的重要影响因素，但长期来看会受到来自区域发展前景和自身城市价值提升方面的支撑，房价较容易表现出稳中见强的状态 。
▲从外部因素来看，大湾区的规划优势、大区域内购房观念和所在区域位置是东莞房价的重要影响因素 。
规划利好一直都是房地产行业中非常重要的影响因素 。现在的房地产发展模式并没有发生变化，所以在人们看待市场的观念上也不会有太大的变化，只是现在的规划并不仅仅局限在范围更小的市内，而且跨进了城市群的大区域中去，而东莞身处的粤港澳大湾区正是近来被反复炒作并影响市场的重要概念 。
同一个城市群，位置不同，得到的发展也会不同，而东莞的位置是除了湾区内几个指定的中心城市外几乎是最有优势的城市了 。这个位置除了发展上的优势，也有房价上的优势，当然这个优势是相对的，一边的深圳均价已经超越6万，另一边的大广州均价也在3-4万之间，而东莞是2.2万左右，相对来说较低 。
东莞经济实力与两大一线城市相差太远，如果割裂来看东莞房价与他们没有可比性，但它的房价能有今天的境地，并且还能得到继续看涨的预期，离不开大湾区规划和两大一线城市的外溢，这个外溢并不仅仅是指需求和资源的外溢，还包括投资观念的外溢 。
深圳可以说是历年来房产投机风潮最浓郁的城市，其在房地产行业发展以来的表现，成为国内最震撼的投资表现，旁边的城市、城市里的人都看在眼里，房产升值赚钱的观念在这些区域比国内其他很多城市都要强烈 。
而东莞就在深圳的旁边，这两个地域面积上的小城市，市辖面积加在一起也不到4500平方公里，在2019年两市共计超过3.6万亿地区生产总值和2200万左右常住人口的背景下，除了土地少很多外，经济体量和人口都已经与北京不相上下，但地域所造成的纵深障碍很小，未来随着一体化的推进，融合程度提高，几乎不再存在纵深的问题，深圳的投资观念也难免会进一步传导到东莞 。
在这些因素的影响下，别说东莞的常住人口在增加，就算在减少，也会较容易在长时期被外围因素消化掉，从而减少对房价的影响 。
▲东莞自身的内部条件也是房价的重要影响因素 。
东莞的经济虽然与广深两大一线城市相比还有很大的差距，但其一直以来都是珠三角地区最活跃的制造业重镇之一，多年来经济发展也保持着相对较好的态势 。
据当地统计公报显示，截止至2019年末登记在册的企业总量达123.86万户，中、小、微企业扎堆，同年9482.5亿的地区生产总值及7.4%的年增长率也体现了当地较强的产业经济实力 。
从人口方面来说，当地登记的常住人口在2019年达846万人，且户籍人口仅有251万人，大部分都是非户籍人口，从记录看人口比2018年增加了10几万人，即使没有增加，现在的人口基数对于东莞最近每年4-5万套的新供应住宅来说，消化起来并不会有太大的问题 。
再加上良好的经济环境对于购买力的培养和需求规模的保持和壮大起着促进作用，本身就可以为当地的房地产行业提供较强的支持，而土地作为另一个重要的影响因素，东莞也着有突出的特点 。
这个突出的特点就是当地的土地资源并不算十分丰富，只有2465平方公里的土地需要长远规划分配才能满足后续城市建设的进一步发展，同时当地也并不像惠州一样大搞房地产开发，其每年向市场供应的产量并不会出现大水漫灌的模式，可见土地管理是较有章法的 。
但这种情况在特殊时期也很可能会造成局部热点市场上的资源紧张的问题，引发市场上炒作的现象，市场一热需求就会跟上，存货就容易被快速消化，稍不注意热点区域的房价可能就会向上走，对管理者也是一种考验 。
▲东莞的房价分布有较大的落差，容易对局部区域的房价变动从整体上产生包容空间，为整体房价表现平稳提供基础 。
东莞的房价结构差异很大，部分热点区域中新盘的价格已经超过4万，但从当地统计部门的5月份网签数据来看，有16个镇区的均价处于2万以下，最低的是1.3万左右，同时二手房市场由于房源结构更丰富，价格落差就更大了 。
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