现有商业房产证能改住宅房产证吗，说明如下：
1、《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意 。”
2、住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商 。
①住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定 。
②住改商必须经有利害关系的业主同意 。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’ 。
【现有商业房产证能改住宅房产证吗】③业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业 。
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