西安二手房业主倡议“抱团涨价”：理想很丰满，现实很骨感 _知识经验

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近日，绿城西安全运村5期芳华苑业主群中一张截图流出，有业主在群内倡议，制订3年涨价计划，2023年7月份小区成交价保持2.5万元/平方米，到2026年7月，房价要达到4万元/平方米。该消息曝光后，引发各界广泛关注。
那么，这一微信截图是否属实？目前上述楼盘二手房销售情况如何？今年以来，西安楼市的发展走势如何？

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西安市航拍图

二手房正常在售，“微信群已不再讨论此事”
资料显示，绿城西安全运村位于西安市港务区奥体中心板块，分为六期开发，其中，一期、二期、三期、四期已经交付，五期则分为芳华苑、荷风苑、涵碧苑。
“现在业主中有一部分人期望房价上涨，跟随所谓的‘抱团涨价’，等着价格上来再将房子出手变现。但另外也有一部分业主不会理会所谓的‘抱团涨价’组织者，按照市场价格挂牌出售。”3月7日，绿城西安全运村五期的业主王明（化名）介绍，“之前是有业主提出，小区每个苑出一个代表，组成村支部委员会，每个业主挂牌价格需要通过村委会审核。审核不通过的家庭，村委会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。目前，相关微信群已经不再讨论此事，据说已经被叫停。”
西安当地一位业内人士告诉新京报采访人员，“该小区业主‘抱团涨价’截图的确是真实的，从目前情况来看，项目二手房挂牌量不是很大。”
绿城西安全运村附近一名房产经纪人指出，芳华苑为绿城西安全运村五期，还未交房，目前可以买卖的是1-4期。根据规定，网签合同满三年才能登记出售，今年2月份开始，小区才陆续有房源“网签合同满三年”，但很多房源仍达不到交易条件。目前挂牌房源共约30套左右，除去不诚心卖的业主，诚心卖的房源并不多；在售房价在21000元-25000元/平方米之间，成交价约为21000元-22000元/平方米。“整体来看，春节后，门店的二手房成交量倍增，目前绿城全运村四期也有成交，购房群体很多是为明年小孩教育需求而提前准备的。”该经纪人表示。
“目前项目二手房正常在售中，该卖的还得卖，该买的还得买。”谈及业主群的截图消息时，上述经纪人指出，发那种信息也只能代表自己的意见，毕竟房子属于个人私有，谁也左右不了谁。

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西安市在售二手房的小区

该经纪人进一步表示：“以前也遇到过类似业主抱团‘保卫’房价的情况，但因人而异，也会因时间而改变，毕竟卖得太高也不会有太多人买单。业主想卖高点，但客户想便宜点。真正诚心卖房的业主，不会去参考小区业主群里发的那些东西，只会考虑自己能卖多少钱、多长时间能卖出去，随行就市。”
“发布消息纯属业主个人行为，已进行劝导”
对于上述微信群截图中倡议“抱团涨价”一事，3月7日，新京报采访人员与绿城西安全运村小区属地西安市灞桥区新筑街道办事处取得联系，相关工作人员回应称，“全运村小区属于新建小区，业主正在陆续收房入住，目前还没有成立社区，更没有村委会。我们已经注意到有微信群确实发布了‘业主抱团涨价’的消息，现在这个小区没有村长，也没有村支书，更不会有村支书或村长‘组织业主抱团涨价’；发布消息纯属相关业主个人行为，我们已经进行劝导。”
3月7日下午，西安国际港务区房管局相关工作人员也就此事向新京报采访人员回应称：“根据我们目前掌握到的情况，该微信群截图是真实的。但这纯属部分业主个人行为，也有可能是中介机构或者炒房客的行为。房地产市场的价格不是业主说说就能定的，我们已经检查了相关中介机构，目前全运村小区房源市场成交价格还是在1.8万-2.2万元/平方米之间，这属于正常价格，建议购房人不要轻信上述个人传播的‘抱团涨价’消息。”
谈及西安全运村“抱团保卫房价”的做法，家住西安长安区的业内人士杨雄（化名）表示，“这一想法很幼稚也很滑稽，它完全是背离市场机制的，我不觉得他们的预期是理性的。”
对此，易居研究院研究总监严跃进分析称，此类做法和房地产市场稳定发展的导向不符合， “当前房地产市场总体朝着复苏态势前行，促进市场交易回暖是主要工作；在这一过程中，依然要防范各类操控价格的做法，尤其从二手房交易情况看，往往是刚需或首套购房者在接手，从这个角度来说，更要确保二手房的价格稳定，以维护刚需购房者合法权益。”
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也指出，这一做法实际干扰了正常的二手房交易，尤其是对其他想要自由卖房的业主而言，每位业主都有权利以自己觉得合适的价格去卖房，其他业主无权干涉。这种情况以往在部分城市的一些小区也出现过，往往是过不了多久就分崩离析了，毕竟每个家庭情况不一样，对资金的需求和规划也不一样。

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西安市在售二手房的小区

业内：购房者不必恐慌，西安楼市仍以稳为主
事实上， “业主抱团涨价”的现象早已有之，在房地产市场火爆或低谷时期，都会有业主喊话“让大家把报价提上来” 。
从去年西安楼市来看，整体处于下行通道。因此，这一事件背后也反映出业主害怕房子降价的心理。根据中指研究院监测， 2022年，西安新建商品住宅成交量为1045万平方米，同比下降33% ，回落到近几年来最低水平；二手住宅成交量332万平方米，同比下降近25% 。
不过，与去年四季度相比，今年以来，伴随全国楼市预期调整，西安楼市有所回升，尤其体现在2月份，看房人气回升，楼盘到访客户数量显著增长。不过，和去年同期相比，新房市场还略有差距。根据中指研究院监测，今年1-2月份，西安主城区商品住房登记35个项目展开登记，共4008套房源、3351人次参与登记；而去年1-2月份共7983套房源、53587人次参与登记。另据同策研究院统计显示，今年2月份西安新房市场成交面积虽然比1月份增加20万平方米，但很难说回暖，原因在于，1月份和2月份的成交量同比分别下降10.9%和7.4% 。也就是说，年后的成交量还未恢复至去年同期水平。
值得一提的是，从西安二手房市场来看，年后市场成交量有所上升。根据西安市住建局公布的数据显示，今年1-2月份，西安二手商品住宅成交量为8161套，同比上涨136.05%，已连续5个月上涨，市场回暖态势明显。
在此背景下，展望西安楼市走势，中指研究院西安分院研究总监支家骏预计，随着新盘不断入市，西安上半年库存总量将有所上升，而伴随低息政策叠加带押过户等政策影响，西安楼市存量房业主开始出售二手房换取资金，再置换高性价比改善新房，以置换为驱动的楼市复苏路径逐渐开始显现，但未来能否再带动楼市的全面复兴尚需观察。
同策研究院研究总监宋红卫表示，预计西安楼市在二季度左右会触底，下半年逐渐走出低迷，市场热度逐渐上升。
“对西安楼市来说，虽然市场的修复及回升至正常状态尚需一定的时间，但从年后市场表现来看，购房信心正在逐渐回归。此前观望的购房者会加速入?。佣词谐∪榷鹊纳?。”58安居客研究院西安分析师希曦表示。
与此同时，希曦强调称，购房者不必恐慌，在“房住不炒”的基调下，即便市场快速回暖，房价也并不会出现暴涨，仍是以稳为主。
新京报采访人员张晓兰张建
【西安二手房业主倡议“抱团涨价”：理想很丰满，现实很骨感】编辑杨娟娟校对吴兴发