1.项目所在的市场分析
制定营销策略的第一步也是第一个内容， 就是要了解项目所在的房地产市场， 所在地的经济， 人口， 文化 。 。 。 进行一定的了解分析， 只有掌握了市场才能够可观的作出策略
2.项目立地分析
根据项目当时的经济指标和立地条件， 站在市场营销的角度来审视、分析、研究该项目， 通过对项目的分析研究来熟悉了解项目的基本概况和特征， 并找出项目的营销优势和营销劣势（利多利空） 。 必须注意的是， 一定要以营销为前提和中心， 一切服从于营销 。 同时， 项目分析是为市场调研服务的， 它是为市场调研指明方向和道路 。
3.项目利多利空分析（s w o t）
通过对项目本身及周边市场的调研， 根据掌握的直接的和间接的资料， 从市场的角度来分析项目， 来找出项目的利多利空即营销的优劣势 。
4.项目的再定位
为什么是项目再定位呢？因为开发商在立项开发时， 就基本上对项目进行了初步的定位， 但当时仅是从宏观上进行考虑， 对营销的把握不够细致具体， 加上从立项开发到营销开始执行都要经过一个较长的时间段， 而市场在这期间可能发生了许多变化， 所以在制定营销策略前需要对项目予以再定位 。
所谓项目定位就是为项目在市场上找到一个恰当的位置， 令项目闪现出光彩 。 项目定位要与目标客户定位同时进行， 因为市场是由消费者组成的， 离开目标客户的定位是没有意义的 。
【分享制定房产营销策略的9个步骤 房产行业营销策略该如何制定？】5.目标客户锁定
根据市场的分析了解， 结合本项目的基本条件， 我们首先要得出我们的目标客户存在的范围（区域， 年龄， 职业， 收入， 置业性质等）， 只有首先对我们的目标客户作出一个相对准确的预判， 才能够根据客户群体作出一些相对正确的销售策略报告 。
6.营销思路的确定
项目的二次定位确定了， 接下来就要对项目的整体营销理出一个清晰的思路， 这个思路就是营销的中心思想， 不一定需要全面、细化， 只需要将大体的构想表达出来就好 。 包括营销概念设定、卖点提炼、劣势转化等内容 。
7.营销策略细则
将项目与市场结合起来， 然后再形成一套系统的策略 。 营销策略包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、卖点诉求、市场推广（广告主题设定、媒体选择、广告形式选择、NP编排）等内容 。
8.项目规划设计建议
从营销的角度对项目的规划、设计提出要求和建议， 包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、楼盘外观、户型平面布局及面积配比、工程进度安排等 。
9.时机选择
按常规情况下， 入市时机也就是开盘时机的选择也属于营销策略的范畴 。 对于房地产来说， 入市时机的选择非常关键， 且选择的余地不象其他工业产品那么宽广， 相对较窄， 时机选择如果失当， 就可能导致整个营销的失败 。
楼盘入市有以下几种最佳时机可供选择：
有市场空白时；
有市场需求存在而市场出现供给断裂时；
有某些特殊事件发生时；
有重要节日来临时；
旺季来临时；
市场竞争强度较弱时；
总需求增大时 。
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