为什么赌性太重？在老潘看来:“3个点在旧的楼市‘周期潜规则’里，7个点还是房企的贪婪赌博 。”
比如过去20年，中国的房地产市场一直是三年一个周期，上涨三年，调整一两年，然后螺旋式上升 。很多房企的土地上都有“土地图腾”，都希望下一个周期解决 。就算拿了地王也不怕 。
在这样的三年周期里，有了土地红利的预期，房企就敢借钱，敢高负债赌博，哪怕是高杠杆 。
典型的例子是2009年的平仓，2014年的触底反弹，2016-2018年的大反弹.....三年周期的无数诱惑，让房企拿了地甚至亏本，房东也拿了 。这些高杠杆的房企都在赌国运，在低迷时期不断加杠杆，每一次全身心投入赌博，结果居然会创造奇迹！当时王健林也总结过:没有清华北大一样胆大！
另一方面，信用债当时也在“辅助”——2015年下半年开启牛市，机会很多 。随着2015年三四线的火爆，很多房企以自己的实体进行了大规模的信贷融资 。
其实对于房企来说，简单的项目开发很少会面临公司违约的风险，最可怕的是站在企业层面放大杠杆的信用债，这是未来压垮很多房企的最后一根稻草 。
在这里老潘也提醒一下，信用债是一个自由开放的市场，有两个特点 。
第一，高度市场化 。一旦有违约行为，就会公之于众，人尽皆知 。第二，房企一旦出现问题，投资者会跑得无影无踪，后续债券再融资非常困难 。
所以信用债一旦违约，会影响连锁反应，会出现自动放大效应 。比如评级下降，融资双重受限，一线产品销售疲软...最后形成多米诺骨牌效应！
多米诺效应
原因4
新增融资闸门严控，很难“借新还旧”！
其实房地产，尤其是内地房地产，是一个高负债行业，自然是资金密集型和金融型的，自然是高风险行业，所以房企这20年的高利率也可以说是匹配了高风险！当时高杠杆风险只是因为外围市场的好行情没有爆发 。
在过去，房地产的日常投资和运营自然严重依赖外部融资，尤其是住宅开发的模式，都是买了又卖，卖了又买，都是滚动开发模式 。所以企业规模越大，越累，债务越堆越高 。
但是，住房的滚动开发，尤其是高杠杆、高负债的开发，也在房企内部形成了一个游戏规则——那就是不断“借新债还旧债”是可能的 。
所以，即使高杠杆，高负债，我们也不怕 。只要能坚持借钱，企业本身越做越大，提升评级就比较容易 。最后，新债融资成本逐渐降低，以新债还旧债还是挺舒服的 。
但问题是这类游戏在2018年之后就开始面临挑战了！
也就是说，2018年之后国家开始“去杠杆”，信托开始严控，特别是2020年三条红线收紧，融资规模受限之后，房企“借新债还旧债”的游戏开始不再玩了 。
比如2020年10月，一个典型的例子就是房企新发行债券和到期债务规模开始出现负的“剪刀差”，即整体新增债务规模小于偿债规模 。
即单月，自2020年11月开始，房地产净融资为负的情况持续出现 。
据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企融资额6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来最低水平！
借新债还旧债不能玩！
而且，这还是总量 。新发行的债券很多都是优秀健康的房企 。真正违约债务之后，房企债券再融资乃至整个融资都将面临断崖式收缩 。
以泰禾为例 。整体来看，2020年泰禾集团新增贷款规模不足20亿元，但2021年一季度没有新增贷款 。比如三条红线之后，类似优秀地产公司龙湖的高管表示，没想到龙湖的银行信贷“不降反升”！
而且金融业的游戏规则是，一旦企业面临哪怕一次违约，想要再融资都将面临巨大的考验 。
毕竟对于金融机构来说，他们永远是锦上添花，却很少“雪中送炭”！
原因5
自我造血困难:盲目投资，周转慢，销售回款难 。
如果负债高，杠杆高，国家去杠杆导致融资现金流越来越困难，那么房企就只剩下一条路了 。也就是说，通过各种手段，主动迅速“自我造血”！
但此时此刻，房地产企业寻求自我输血更加困难！
就是“外患”的压力只够第二次，原来的“内患”让自己更惨！很多人说2021年过得好不好，要看2018年2019年拿了多少高价地！
老潘总结，所谓自我输血的“内忧”，核心有四痛 。
第一，以前除了不赚钱或者少赚钱，眼下能还钱就是“救命”了 。但是，过去高杠杆买了一些资产超标的土地，比如商业地产，占了很大比重，比如很多文化旅游小镇项目...最终，现金被存放在持有资产中，无法取出 。
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