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房子烂尾最好的解决办法 烂尾房怎么合法停贷( 二 )

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在介绍具体方案之前需要说明的是，本文讨论的前提是，因开发商未能依约建成房屋，业主已经有权解除商品房买卖合同 。如案涉情形尚不符合该条件，业主不妨稍微等等 。
壹
诉请解除商品房买卖合同，并以合同目的不能实现为由诉请解除商品房担保贷款合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（下称“《商品房买卖合同解释》”）第20条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持 。”
该条系在《民法典》合同编通则部分规定的一般法定解除权，即在因不可抗力产生的解除权及因违约方的违约行为产生的解除权之外，在商品房买卖合同领域规定的特别法定解除权 。从该条文义来看，烂尾楼业主行使该条规定的解除权须符合两个条件：第一，商品房买卖合同被解除；第二，商品房担保贷款合同的合同目的无法实现 。（并不以银行或业主的违约行为为条件）
这里我们核心要分析的是，商品房担保贷款合同的合同目的是什么，商品房买卖合同被解除是否会导致商品房担保贷款合同的合同目的无法实现 。更进一步，此处要分析的是，购买商品房是否是商品房担保贷款合同的合同目的 。
（一）最高法院及各地法院普遍认为，购买商品房是商品房担保贷款合同的合同目的
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（下称“《最高法院关于商品房买卖合同解释的理解与适用》”）认为，购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的 。[1]司法实践中，最高法院及各地法院的观点也非常一致：
要么认为购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，当商品房买卖合同被解除后，业主购买商品房的合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保贷款合同 。类似的案例如，最高法院(2017)最高法民终683号案（裁判日期：2017.11.28） 。
要么对商品房担保贷款合同的合同目的不予论述，直接以商品房买卖合同已被解除为由，认为业主有权解除商品房担保贷款合同 。从法院认为符合《商品房买卖合同司法解释》第20条构成要件的结论来看，似乎法院认为购买商品房属于商品房担保合同的合同目的 。类似的案例如，浙江金华中院(2019)浙07民终695号案（裁判日期：2019.05.15）；山东威海中院(2020)鲁10民终490号案（裁判日期：2020.05.15）；河南郑州中院(2020)豫01民终14073号案（裁判日期：2020.12.10）；广东深圳中院(2021)粤03民终13226、13228号案（裁判日期：2021.06.07）；河北承德中院(2021)冀08民终3630号案（裁判日期：2021.12.14）；山东烟台中院(2022)鲁06民终1323号案（裁判日期：2022.03.17）；广西防城港中院(2022)桂06民终554号案（裁判日期：2022.06.27） 。
（二）延伸：从理论上看，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同构成合同联立，该笔交易整体的交易目的系使业主能够购买商品房，该交易目的也应属商品房担保贷款合同的合同目的
所谓合同目的，是指当事人签订合同所欲追求的核心利益 。与之相区分的是，一方当事人单方的目的 。当事人单方的目的，只有在（1）被对方当事人认可、成为合同内容，（2）属于当事人所欲追求的核心利益，才能成为合同目的 。如果当事人单方的目的并非合同内容，或者该单方的目的虽是合同内容但并非当事人所欲追求的核心利益，其均不能称之为合同目的 。当然，合同并不等于合同书 。当事人的合意虽然没有写在合同书上，但如果有证据可以证明，也应属于合同内容 。
就题设案型，商品房担保贷款合同的合同书通常会约定，业主借款的目的是购买商品房 。退一步讲，即使合同书对此没有明确约定，我们也可以根据客观情况解读出银行与业主的该等合意 。购买商品房属于商品房担保贷款合同的内容应无很大争议 。
有争议的是，该合同内容是否是当事人所欲追求的核心利益 。一般而言，某内容是否是当事人所欲追求的核心利益，应从合同约定的权利义务上来判断 。如果其属于当事人的主要权利义务，比如银行向业主放贷，业主向银行按时还贷、依约办理房屋抵押登记等，则应认为该内容是当事人所欲追求的核心利益，属于合同目的；相反，如相关内容并非当事人的主要权利义务，且无特别约定，则其不属于合同目的 。就题述案型，购买商品房并非当事人的主要权利义务，并且，商品房担保贷款合同一般也不会特别约定购买商品房属于合同目的 。按此推论，购买商品房应不属于商品房担保贷款合同的合同目的 。

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