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房子烂尾最好的解决办法 烂尾房怎么合法停贷( 四 )

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（二）目前最高法院及各地法院主流观点认为，业主不再负有返还贷款本息的义务
在683号案中，虽然最高法院认为王忠诚仍负有返还义务，但由于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，最高法院没有判决王忠诚对建行青海分行承担返还责任 。
在683号案审结后，建行青海分行随即另诉请求王忠诚返还贷款本金及利息 。有意思的是，最高法院在该案的再审程序即(2019)最高法民再245号案（裁判日期：2020.12.03）中，经审判委员会专门讨论，作出了与683号案完全相反的认定，即明确认为王忠诚不负有返还义务 。
最高法院在该案法院认为部分明确：“本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡 。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款 。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则 。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡 。综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立 。”
甚至，针对该案商品房担保贷款合同中关于合同被解除、借款人仍应返还贷款本息的约定，最高法院认为，“该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款 。在《商品房买卖合同解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《合同法》第40条之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力 。”
笔者经检索其他地区法院案例发现，各地法院均认为，在商品房担保贷款合同因商品房买卖合同解除而解除的情况下，商品房担保贷款合同被解除之后业主尚未归还给银行的贷款本息，仅开发商负有返还义务，业主不再负有返还义务 。比如，在浙江金华中院(2019)浙07民终6823号案（裁判日期：2020.03.23）；山东威海中院(2020)鲁10民终490号案（裁判日期：2020.05.15）；广东深圳中院(2021)粤03民终13226、13228号案（裁判日期：2021.06.07）；河北承德中院(2021)冀08民终3630号案（裁判日期：2021.12.14）；云南普洱中院(2022)云08民终116号案（裁判日期：2022.03.13）；山东烟台中院(2022)鲁06民终1323号案（裁判日期：2022.03.17）；广西防城港中院(2022)桂06民终554号案（裁判日期：2022.06.27） 。
据此，烂尾楼业主可以诉请法院确认，就商品房担保贷款合同解除后的贷款本息，业主不再负有返还义务 。
最后需要补充说明的是，笔者认为，认定业主不负有返还义务的核心原因，并非因为强调单个合同的相对性会造成三方权利义务失衡 。相反，在强调合同相对性的情况下，就业主应返还银行的贷款，业主有权在商品房买卖合同项下要求开发商予以返还，此时各方权利义务并未失衡 。只是，在开发商无力向业主返还贷款的情况下，该等交易风险将由业主承担 。但这本就是各方合意的结果，我们不能在各方达成相关合意后又说业主不应该承担这样的风险，因为这么说有违意思自治原则 。那我们为什么要认定业主不负有返还义务呢？笔者认为，其核心原因或许在于，在商品房买卖合同领域需要对业主的生存权进行特别保护，即开发商资金链断裂的风险应由银行承担，而非由业主承担 。这可能也是最高法院及各地方法院作出相关判决的内在原因 。
叁
诉请开发商返还业主已支付的首期购房款、返还在商品房担保贷款合同被解除前向银行偿还的贷款本息，并诉请开发商支付违约金或赔偿资金占用损失
根据《商品房买卖合同解释》第21条第2款，题设情形下，商品房担保贷款合同及商品房买卖合同均被解除的法律效果是，开发商应将收受的购房贷款本息返还担保权人即银行，应将收受的购房款本息返还买受人即业主 。对此，司法实践的相关认定规则更为细致：

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