根据《彩石案答复》，在（1）“开发商未建成房屋”；（2）业主“交付全部或者大部分款项”的条件下，其享有的购房款返还请求权即具有优先性 。另外，《彩石案答复》也明确，业主的购房款返还请求权具有优先性的法律依据是《建设工程价款优先受偿权批复》第2条 。而《九民纪要》第126条专门对《建设工程价款优先受偿权批复》第2条所规定的消费者进行了限定：“根据《建设工程价款优先受偿权批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持 。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则 。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者 。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则 。”
【房子烂尾最好的解决办法 烂尾房怎么合法停贷】《九民纪要》第125条规定，“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续 。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行 。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议复议规定》”）第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50% 。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款 。（第1款）问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一 。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋 。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神 。（第2款）对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致 。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神 。（第3款）”
综合上述规定可知，在开发商未建成房屋时，符合《执行异议复议规定》第29条规定条件的业主的购房款返还请求权具有优先性，其可以通过在参与分配程序或破产程序中确认优先权的方式获得受偿 。
虽然《彩石案批复》在并没有被明文废止，但《彩石案批复》对相关问题的分析以《建设工程价款优先受偿权批复》为依据，而《建设工程价款优先受偿权批复》已经于2021年1月1日被废止，这就不免令人生疑：《彩石案批复》是否已经因《建设工程价款优先受偿权批复》被废止而失效？对此，笔者认为，《彩石案批复》并没有因《建设工程价款优先受偿权批复》被废止而失效 。原因在于，虽然《建设工程价款优先受偿权批复》已经被废止了，但我们仍然可以从《执行异议复议规定》第29条中解释出消费者购房人的交付房屋请求权优先于建设工程价款优先权的结论 。并且，司法实践中各地法院也持此观点 。比如，在（2021）最高法民终600号案（2021.06.04 裁判）中，最高法院即认为，《执行异议复议规定》第29条属于第27条规定的除外规定，符合《执行异议复议规定》第29条规定条件的消费者的房屋交付请求权优先于承包人享有的建设工程价款优先权 。再如，上海青浦法院在其官方公众号中发布的典型案例中也持此观点[6]，湖南高院的官方微信公众号也专门转载了该文[7]，一定程度上说明湖南高院也持此观点 。
（二）司法实践中，各地法院主流观点认为，在开发商未建成房屋时，符合《执行异议复议规定》第29条规定条件的业主的购房款返还请求权具有优先性
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