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每月多还近三千房贷可以吗 每月多还近三千房贷

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每月多还近三千房贷可以吗 每月多还近三千房贷

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当点开新闻推送，林晓发现珠海房贷利率下降到3.7%时，几乎不敢相信自己的眼睛 。一年半前，当她为自己购买首套商品房时 ， 房贷的实际利率还是6.1% 。
事实上，最近房贷利率跌破4%的 ， 不止珠海一座城市 。多个城市陆续加入这一行列 。
根据上海易居房地产研究院统计，珠海、南宁、韶关等城市，房贷利率最低降到3.7%；郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市，目前最低房贷利率降到3.8% 。
在利率高点贷款的林晓 ， 开始计划提前还贷 。面对较大的还款差额，和林晓一样，越来越多在利率高点贷款的年轻人开始提前还贷，但他们发现，提前还贷好像越来越难 。
多城房贷利率跌破4%
上述城市的房贷利率缘跌破4%？这一方面源自央行的最新政策，另一方面与其最近三个月楼市表现息息相关 。
今年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 。1月16日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数 。这一数据无疑成为各地房贷利率调整的重要依据 。
基于央行房贷利率自由下调的规则和2022年10～12月份全国70城房价指数数据，70城中有35个符合下调的标准，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、厦门、武汉、兰州等城市 。
其中，郑州在降息方面动作一直较快，从今年1月底开始 ， 郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8% 。
利率已经下探至3.7%的珠海，则是另外的情况 。根据易居研究院数据 ， 2020年2月，珠海的房价来到历史高点，均价29414元/平方米 ， 同期，作为广东省会的广州市 ， 均价仅为27837元/平方米 。随后一整年，珠海房价均价都与省会广州不相上下 。2020年，珠海的GDP为3482亿元 ， 同年，广州GDP为2.51万亿 。而从2022年年初开始，珠海房价一直处于下跌区间 。
厦门情况与珠海类似，虽然GDP徘徊在7000亿元左右，在省内不如泉州和福州，但房价均价常年比肩一线城市 ， 仅次于北京、上海和深圳，高于广州 。厦门房价，特别是岛内房价的绝对数值，常年居于全国前列 。
【每月多还近三千房贷可以吗 每月多还近三千房贷】值得注意的是 ， 此次利率突破规定下限的城市，不包含北上广深等一线城市 。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，根据央行政策 ， 目前70个大中城市中，过半城市的首套房贷利率在2023年达到不设下限的要求 。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市 。全国还有200多个地级市，大部分的房价在下跌 。预计未来越来越多城市的首套房利率将取消下限 。
提前还款，因为利率“暴跌”？
最近房产领域另外一大重要趋势则是，越来越多居民开始提前还贷，这与各地房贷利率开始下调的时间段高度吻合 。
近一年半时间，珠海房贷利率起伏巨大 。2020年10月，林晓在珠海购买首套住房并从中国工商银行贷款，商贷利率是6.1% ， 她贷款共计200万 ， 在30年等额本息还款模式下，每月还款约12120多元 。但如果按照当下珠海最低利率3.7%，每月仅需偿还9205元 。
目前，房贷的实际利率由贷款基础利率（LPR）±基点（BP）形成 。以林晓的房贷利率为例 ， LPR是4.65%，上浮145BP，也即上涨1.45%，实际利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1% 。
虽然从一年半前到现在，LPR已经从4.65%下降到4.3% ， 但是林晓房贷在LPR基础上增加的145BP，并没有改变 。
即使按照现在的LPR利率，林晓每月也需偿还11670元 。
较大的还款差额让林晓决定提前还贷 。事实上，不少在利率高点贷款的年轻人都有这样的想法 。
“对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显 。因此 ， 不少人选择提前还贷，要么还款后卖房，再买房 ， 腾挪为低利率房贷 。”李宇嘉对中国新闻周刊表示 。
不过最近 ， 越来越多人发现，提前还贷变难了 。
在经历近3个月等待之后，家住广州的王磊终于提前还完了中国建设银行剩余的贷款 ， 但违约金相当于3个月的月供 。
在国内普遍推行LPR模式之前，主要使用固定利率 。每逢房产市场的“牛市”，贷款合同上的固定利率 ， 也不断水涨船高
家住广州的张敏丽在购房时，与银行签订了贷款固定利率高达6% 。最近，她想要提前还贷 ， 一方面因为房贷利率不断下调，另一方面她和家人也准备换房 。
但当她去咨询客户经理时 ， 发现中国工商银行提前还贷已经排到了3个月后 。
“会继续等下去，直到可以提前还贷 。”张敏丽表示 。
在华泰资产首席经济学家王军看来，在较大利率差额之下 ， 购房者宁愿承担违约金等摩擦成本，忍受更长时间的等待，也要尝试提前还贷 。但从银行角度分析 ， 稳定的房贷利息是其重要的收入来源，提前还贷潮对其经营和发展将产生较大影响 。
“目前银行和购房者各自有考量，这时候很可能倒逼利率政策进一步优化调整 。”王军对中国新闻周刊说 。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进则认为 ， 从房贷利率角度观察，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音 。提前还房贷，目的是减少利息支出 。
“各地应把房贷利率下调和房贷提前偿还之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负 。”严跃进说 。
房贷利率会进一步下调吗
低利率与提前还贷息息相关 ， 但也并非提前还贷的全部原因 。
此轮提前还贷潮的另一大原因，被认为与2022年下半年以来理财收益持续走低密切相关 。
李宇嘉表示，据测算热点城市房子的综合持有成本在5%～9%左右，如果房价不在快速上涨的区间 ， 居住功能之外 ， 持有房子并不划算 。只要房贷利率高于理财利率，或房价在下跌或居民预期房价下跌，提前还贷的动机就会存在 。
2022年以来 ， 多款稳健型理财产品出现亏损 。比如，天相投顾基金评价中心的数据显示，2019年至2021年期间募集的多只“百亿爆款”公募基金在2022年的权益市场中出现下跌，此期间首发规模超百亿的股混基金共计36只，2022年平均跌幅为22.34% 。
而在不少专家看来 ， 终结提前还贷潮 ， 恐怕需要一个“牛市” 。
“如果在金融市场能获得稳定的回报，大家其实能忍受存量房贷较高的利率，但如果理财产品的收益较低甚至为负 ， 那么越来越多人会理性选择提前还贷 。”王军说 。
作者：赵越

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