后疫情时代，房价将往哪里走？ _疫情

主要从六个方面进行分析：
1、缓解疫情冲击全球央行争相放水
2、货币洪水推升资产价格
3、中国房地产价格泡沫高企
4、驱动房价趋势性上涨的人口因素已经发生逆转
5、收入增幅下降和负债比率上升制约居民负债购房的空间
6、房地产税和租赁政策变化将导致投资性需求减少
（一）
缓解疫情冲击央行争相放水
自疫情发生以来，各国央行采取的措施基本上都是“放水”，早在今年1月份，中国央行就率先降准0.5个百分点，释放8000亿流动性， 1月份合计释放了一亿流动性。
2月底3月初的时候西方国家爆发疫情，美联储开始大幅“放水”， 3月3日降低联邦基金利率50BP，澳联储跟进降息25BP至0.5%；
3月15日，美联储降息100BP，直接降至零利率，英央行也同时启动降息， 3月10日降50BP， 3.19继续降15BP至0.1%，接近于零。
到了3月23日，在零利率基础上，美联储降无可降，宣布无限量QE，也就是直接购买资产，欧央行也同步推出了7000亿证券购买计划。
4月6日，美联储推出临时性美债回购质押便利，按照隔夜超额存款准备金利率+25BP，进一步释放流动性。
此外，新西兰联储、挪威央行相继降息，欧央行、日本央行则推出不同规模的购债计划。
（二）货币洪水推升资产价格
疫情导致的金融动荡，使得整个社会的预期转向悲观，人们风险偏好降低资产配置转向防御型， “安全资产”受到追捧。
【后疫情时代，房价将往哪里走？】 俗话说，盛世古董，乱世黄金，此时黄金不如现金，这里说的现金是指美元，美元指数飙升佐证了这一点。
在零利率和负利率环境下，负债成本较低，存钱不如借债；估值见底的资产，唯一的风险就是时间成本，是什么时候涨的问题。
权益、债券、房地产、黄金以及现金，哪一类资产风险较小？哪一类资产收益较高？
很显然，风险偏好高的投资权益，目前是2008年以来权益资产最便宜的时候；风险偏好低的买房产，目前是按揭利息成本最低的时候。
（三）中国城市房地产价格泡沫高企
租金房价比显示当地持有房产的资产收益率：国内各城市的平均租金收益率的极致区间在1.0%-3%之间，大部分城市的平均租金收益率在1.5%-2.5%之间，其中北上广深的租金房价比总体偏低。

文章插图

海外国际性大城市的平均租金收益率的极致区间在2.0%-6%之间，大部分城市的平均租金收益率在3.5%-5%之间，在大部分国家利率降到1%以下或者零的情况下，这个租金收益率已经大大高于无风险收益率，比国内租金收益率高出一倍以上。

文章插图

房价收入比显示当地房产价格的相对高低：目前纽约伦敦等海外18个主要城市的房价收入比中位数大约在10-13倍，纽约、东京虽然房价不便宜，但由于当地收入水平高，房价的相对水平并不高。

文章插图

目前除了长春、哈尔滨、呼和浩特等少数经济不发达省份以外，只有长沙、昆明和太原的房价收入比尚未超过20倍，其他一、二线城市的房价收入比都在20以上，其中上海、北京、和天津超过80倍、杭州、广州和厦门超过50倍。

文章插图

中国主要城市房地产风险指数：从租金收入比、年化租售比和房价收入比来看，目前，北京、上海、厦门、深圳风险指数较高，西安、南昌、长沙、重庆、成都风险指数较低，也就说这几个城市房价下行的风险较小，未来房价上升的概率较高。

文章插图

（四）驱动房地产市场持续上涨的因素
从居住属性来看：人口因素方面， 60后、70后及80初婚育人口的增长产生了刚需和改善型需求；
城镇化因素方面，农村迁移到城镇人口增加，从2000年到2017年中国城镇化率从36.22 % 提高到58.5%；
收入因素方面，从2000年到2017年，城镇居民可支配收入年增长5.5倍，年复合增长率超过11% 。但从2015年开始，年复合增长率已经有比较明显的下滑。
从投资属性来看，低于标准利率的银行按揭贷款——公积金贷款，但公积金贷款的额度太低，对一线城市房价来说，简直是杯水车薪。