后疫情时代，房价将往哪里走？( 二 ) _疫情

在供给端，土地供给却由地方政府垄断，对住宅用地审批的严格限制不断推升土地成本。
总体来说，随着人口红利的消失，以及城市化进程的放缓，人口高速增长支撑住房销售同步的增长的历史已经结束。城市人口增速下降及人口老龄化也使得购房需求的长期动力日益衰减。
（五）人口因素已经发生逆转
由于90后生育人口基数的减少，人口出生率相应有所下降，考虑到二孩政策的执行，未来10年，每年平均出生人口也只有960万左右。

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城镇住房的刚需人口进入逐年减少的下行周期。靠人口增长规模所支撑的房地需求高速增长时代已经结束。
从收入曲线和生活需求来看， 25-49岁是购房的主力人群，其中20-39岁主要为结婚置业， 35-49岁主要为改善居住条件而置业，这两类人口的绝对数量在2015年之后逐渐下降，意味着我国有购房需求的绝对人口数量开始步入下滑周期。

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人口老龄化是中国经济面临的长期挑战。人口老龄化带来三个问题：一是社保缴费负担重，占到工资总额20%；二是医保支出和退休人口同比例增长；三是劳动力成本趋势性上升。

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城镇化驱动的人口流入数量将不断减少。从城镇化的进程来看， 2019年，我国城镇化率已经达到60.6%，随着农村人口结构不断老龄化，城市户籍制度限制以及房价收入比的扩大，未来十年，农村流入城市的人口数量将不断减少，这个趋势从最近五年的城市常住人口变动数据就已初见端倪。
2012年以来，城镇人口的增速一直维持在3%以下， 2018年和2019年城市常住人口增幅分别只有2.58%和2.05% 。

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靠人口增长规模所支撑的房地需求高速增长时代已经结束：从城镇化的进程来看，未来十年，城市流入人口的数量将不断减少，这个趋势从最近8年的城市常住人口变动数据就已经初见端倪。

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（六）收入增幅下降和负债比率上升制约居民负债购房的空间
城镇居民可支配收入的增长也相应步入下行周期。从居民可支配收入的增长情况来看， 2007年至2019年，城镇居民人均可支配收入的增幅从17.23%逐渐降至7.92% 。
随着经济高增长时代的终结，未来十年，城镇居民的可支配收入增长速度（剔除通胀因素）还会进一步下降。

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城镇居民的负债率在不断上升。从居民负债率来看， 2010-2019，居民负债水平不断上升，家庭贷款总额从11.25万亿上升至55.28万亿，增长近5倍，大大高于可支配收入的增幅，造成家庭还贷负担率从27%上升至53% 。
从结构来看，家庭负债中55%以上是住房贷款（不包括二手房及用于支付首付的“消费贷款”）。

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（七）刺激房地产投资性需求的宽松货币环境在逐渐改变
一是流动性宽松和相对较低的资金成本是推动上一轮房价上涨的主要动力。目前这种货币环境已经不再存在。美联储紧缩政策的溢出效应，导致全球利率中枢上行，人民币利率也不例外。
二是由于就业人口的减少，稳增长压力减小，去杠杆成为主旋律，这个宏观基调也决定了人民币利率的中性偏紧。

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其他影响房地产供求的重要因素包括：随着郊区集体建设用地进入租赁市场，北京、上海等城市的住宅建设用地将大幅增加，房产税的出台将很大程度上影响投资性需求。
结论
支撑中国房地产价格长期增长的人口条件已经不复存在，支持城镇居民不断改善住房条件的收入增长也步入下行周期。
从房地产目前的价格来看，其投资价值及未来可期待的收益率将明显低于其他类别的资产。另外，房地产税政策的出台和租赁制度的改变，都将影响投资性需求。