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房企纷纷进军的养老地产 养老地产开发模式( 二 )

养老地产进军


二、新建居住区中开发养老组团
指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式 。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等 。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线 。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围 。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量 。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大 。
三、普通社区配建各类老年居住产品
普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则 。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用 。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务 。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售 。
普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群 。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务 。
四、成熟社区周边插建老年设施
在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区 。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求 。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力 。
五、与旅游产业结合
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式 。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念 。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲 。适合候鸟型养老居住模式 。
通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老 。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题 。
六、与医疗产业结合
养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目 。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力 。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失 。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况 。
七、与商业设施结合
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源 。节省用地 。出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售 。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲 。老年公寓的配套环境用地紧张 。繁华地区的外部环境会影响老年居住者 。
八、建立连锁型品牌养老机构
指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构 。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要 。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高 。
九、中外合资开发建设养老机构
通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构 。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处 。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化” 。
十、国内地产投资国外养老市场
国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住 。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性 。国内养老地产开发、运营经验仍不足 。
对我国养老地产开发的五点思考
一、从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸
养老地产与传统商业地产不同，首先，养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高；其次，社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低；最后，投资不可能立刻见到收益，养老地产的投资回收期一般要7～10年，是传统商业地产的2倍 。
从我国当前的养老地产项目实践来看，主要还是以租售两种方式为主，一种是采用通过销售产权或使用权的方式，后期的配套设施运营和养老服务难以跟上，甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地，实际上是传统商业地产模式；另一种是先支付一定押金，按月支付月租费用，或一次性收取较高会员费形式 。

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