利息计算(银行房贷100万 ， 20年的利息是多少？)
如今 ， 抵押贷款是大多数人买房的选择 。有人说房贷好 ， 因为现在有通货膨胀 ， 杠杆可以用来钱生钱 。有人说全款好 ， 总价低 。但现阶段 ， 在房贷利率上行的背景下 ， 一切都在发生微妙的变化 。
10万元20年 ， 哪个最划算？
暂不考虑当地房贷利率上调 ， 按基准利率4.9%估算:
1.等额本息 。月付6544元 。
2.平均资本中 ， 还款第一个月月供8250元 ， 第二个月月供8232元 ， 逐渐递减 ， 还款期最后一个月月供4183元 。
根据抵押计算器 ， 最终计算出的利息是:按照等额本息 ， 支付的总利息是57万 ， 平均资本中的利息是49万 。
抵押贷款利率在基准利率基础上上浮10%的 ， 每月还款额为6816.89元；涨20% ， 是7095.25元 。
很
很明显 ， 选择哪种还款方式是非常明显的 ， 但无论选择哪种方式 ， 总利息还是会占到本金的50% 。
按揭20年和30年 ， 哪个更划算？
据测算 ， 如果我们选择贷款本金100万元的30年期抵押贷款 ， 等额本息支付的利息占本金比例的91% ， 平均资本利息为73万元 。
过去几十年房价翻了很多倍 ， 选择长期房贷自然是有利的 ， 但现在楼市变了 ， 环境不一样了 ， 未来20年甚至30年的房价谁也无法预测 。
20年房贷 ， 真的只有12年吗？
在过去的20年里 ， 我们的国内生产总值增长了10倍 ， 但M2增长了20倍 ， 达到1937.06% 。两者的区别在于你的财富缩水的速度 ， 创造财富的速度跟不上印钞的速度 ， 这就意味着货币贬值 。也就是说 ， 在过去的20年里 ， 现金资产贬值了10倍左右 ， 现在10美元的购买力只相当于20年前1美元的购买力 。
根据上面的估算 ， 20年后你的钱每个月会缩水0.28%左右 ， 相当于在基准贷款利率4.9%的基础上 ， 每月有0.4%左右(4.9% 12)的贴现率 。扣除缩水率 ， 两者是有区别的 。你的实际月贷款利率只有0.12% ， 一年差不多1.48% 。
所以我们以1.48%的利率计算 ， 你的实际还款期限只有15.12年左右 。如果用更优惠的公积金贷款利率计算 ， 实际还款期限只有12年左右 。
未来房贷利率会是多少？
目前 ， 苏州、杭州等热点二线城市的房贷利率全部上调 ， 部分城市甚至收紧额度 ， 暂停接受房贷 。
对于未来按揭利率的走向 ， 官方其实已经给出了明确的答案 ， 就是按揭利率会参考LPR ， 但未来不会下降 。因此 ， 未来无论是首套房贷还是二手房房贷 ， 在不炒的背景下 ， 房贷利率在中短期内下降的可能性不大 。
此外 ， 监管部门也在房地产的融资渠道上狠下功夫 ， 从限制房地产企业海外融资 ， 到控制房地产信托业务的增量和增速 ， 再到限制开发贷款 ， 房地产企业未来的日子会越来越不好过 ， 房贷利率的上行趋势也意味着未来购房成本只会有涨有跌 。
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