五、推盘模式：少批量 ， 多批次为主
对豪宅这种动辄几百万上亿的产品 ， 其销售价格和销售节奏是非常讲究的 ， 形象一点说 ， 豪宅的销售就像是“老火煨汤”——慢慢熬 。
1、推盘模式
别墅豪宅项目的体量一般都在10万平方米左右 ， 本身房源就比较稀少 ， 因而表现在推案节奏上其一般遵循“少批量 ， 多批次”的推量原则 ， 以保持项目每期开盘的市场新鲜度房源紧俏度 。 而在成交上 ， 其一般没有明显的强销期表现 ， 蓄水期也较一般项目要长 ， 注重项目品牌的建立来拉动销售 。
公寓类豪宅项目相对别墅项目 ， 体量更大 ， 因而在推案节奏上与别墅项目可以有所不同 ， 如果体量大 ， 可普遍采用一次性大批量的推案手法 。 如果体量较少 ， 也应采用少批量、多批次的推盘手法 。
3、销售顺序
这是万科大都会总结出来相对合理的销售顺序 。 豪宅项目均采用低开逐步走高的价格策略 。 小户型房源总价较低 ， 如果在项目操盘中期投入销售 ， 可以有较高的单价涨幅 ， 从而售出更高的总价 。 而在此基础上 ， 更有益于楼王的高价成交 。 大都会项目截至清盘 ， 最高价格为13万/平方米 ， 均价约为8万/平方米 。
4、推盘时间
在推盘时间上一般考虑在4月、9月集中推售 。 五一黄金周和十一黄金周都是地产营销人冲业绩的节点 。 一方面 ， 豪宅客户在黄金周一般会休假旅行 ， 现场不会有太好的效果；另一方面 ， 黄金周扎堆开盘容易分流客户 ， 所以很多房企会将开盘时间提前到4月 。
六、极致圈层精准营销
在如今这个“酒香也怕巷子深“的时代 ， 营销方式对产品而言显得特别重要 。 当客户尖端到无法通过广告来初级 ， 最直接有效的做法就是高端客户直销 。
抓住从客户中来 ， 往客户中去的“逻辑圈层链” 。 比如成都万科公园5号项目通过成交及来访客户的分析 ， 锁定了金融、房地产、航空等核心行业 ， 通过这些行业 ， 业 ， 衣、食、住、行、娱等各方面 ， 多角度进行异业嫁接 。
主要包括：
(1)银行推荐会及观影会(中农工建 ， 中信、渣打、花旗等)
(2)豪车品鉴会(宝马、奔驰、奥迪、保时捷等高端车主)
(3)航空公司推荐会(国航、川航、海航等)
(4)商会、行业协会(四川商会、浙江商会、福建商会等)
(5)业内意见领袖推荐会(媒体、工程、设计、营销等)
【分享18个豪宅营销的法则 豪宅营销的法则有哪些？】(6)成交业主活动(生日宴会、私人派对等)
对于高端人群 ， 营销方式趋向于精细化 ， 而这也是对我们营销人的一大考验 ， 如何做深做透 ， 不仅要有强大的产品力支持 ， 更需要我们对客户精准的把握 。
七、客户私宴是较精准有效的推广方式
目前来看 ， 客户私宴这种营销方式由于精准有效越来越受到高端项目的推崇 。
比如桃花源就拿项目几套样板房改成了家宴会所 ， 特别聘请了几名五星级酒店的厨师 ， 从大厨到帮厨到服务员一应俱全 ， 并且专门为客户量身定制每场家宴 。 但是他们在做家宴的时候有几点规格是非常高的 。 第一是桃花源的企划团队对家宴进行了包装 ， 主要是菜系的包装 。 第二是在规格上满足客户对于家宴私密性的需求 。 第三是尽量减少一对一的客户 ， 而是要和客户身边的圈层产生联系 。
而大都会项目销售期间 ， 每月给予每个销售员1次客户私人宴请的名额 ， 费用由项目承担 。 截止清盘 ， 通过客户私宴的成交 ， 总计有4套 。
招商双玺每个销售人员每个月都会有2000元的活动经费 ， 要求销售人员每个月甚至每周都要用这笔钱为客户定制活动 。
这些项目都通过为客户定制私宴或活动 ， 挖掘老业主或意向客户身边的圈层资源 ， 从而达到低调推广项目的目的 。
八、跨区域营销效果不错
与普通住宅不同 ， 豪宅产品的优势之一在于有可能异地销售 。 据调查显示 ， 以北京为例 ， 别墅项目的70%由当地消化 ， 30%由外来人口购买 。 豪宅作为地产产品中的最高端消费投资 ， 所面向的投资置业者不仅限于大城市 ， 也越来越多地吸引周边城市 ， 甚至海外投资客 。
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