北京是全国财富阶层最为集中的城市 ， 很多外地豪宅项目都会去北京进行推广 ， 但在当地 ， 这些项目无法获得较多的有能力购买自身项目的客户群 ， 因此 ， 外地豪宅项目有利益冲动和诉求与北京的豪宅项目“异地互推” 。 如果和当地项目互推 ， 则可以获得比在当地更多的有效、对位的客户 。
在操盘期间 ， 万科大都会项目与万科在厦门、深圳的高端豪宅项目进行了异地互卖推广 。 最终 ， 来自异地互卖的客户成交约为3套 。
九、玩文化营销要慎重
文化营销模式目的在于提出一个特定的文化定位 。 而后通过一系列的活动及举措 ， 来支持烘托这个文化氛围 。 比如说一些异域风情文化等都是属于此范畴 。
比如深圳某个豪宅项目 ， 放弃常规“城市豪宅”之路 ， 弱化产品 ， 强调人文文化因素 ， 提出“城市湾区东方盛境”的定位；以“隐于江 ， 显于城”的形象入市 ， 形象宣传片以中国文化精髓“墨”为线索 ， 以文化内涵区隔市场；丰富的创新展示方式强调“文化、地域、风情、低碳”的文化内涵 ， 最后取得了非常好的效果 。
但在业内也有一种说法 ， 说文化营销模式是一种高水平的玩法 ， 一般人弄不了 ， 且很多人都弄的不伦不类 。
十、二三级联动是非常重要的客户渠道
由于豪宅客户的重复购买性 ， 二三级市场联动是一个非常重要的客户渠道 。 比如万科大都会就在附近的二手房门店成交了6套 。
这些门店不隶属于某些连锁二手房公司 ， 但其专司在特定区域内的客户 ， 对于客户买卖房源的信息掌握十分及时准确 。 尤其是对于卖掉房产欲行置换的客户需求 ， 对于本项目 ， 是具有极高价值的信息 ， 因为其手中 ， 在当前时段 ， 恰有可以用于购买本项目的足够资金 。
十一、老带新往往带给你意想不到的惊喜
开发老客户比开发新客户更节约营销成本 。 据远洋地产统计 ， 做一场10万元的营销活动 ， 请来一群陌生的豪车车主推荐高端产品 ， 和找一群同样数量的老业主推介 ， 后者诞生真实交易数量能达到前者的3倍 。
资深操盘手唐安蔚先生在《房地产渠道管理一本通》里曾经提出 ， 与普通客户不同的是 ， 豪宅客户对金钱的敏感性不强 ， 不太会因为开发商的奖金而帮你去接待客户 ， 他们更加看重的是“特权” 。
比如在候机楼进VIP室休息 ， 吃饭的时候选择长期固定的包厢 ， 进咖啡厅大堂经理热情地叫出他的尊称…这一切和金钱无关 。 因此 ， 在豪宅项目的客群维护时 ， 这一点尤其重要 。 如销售人员能记得他们全家的姓名 ， 记得他和家人的生日 ， 在他和太太结婚纪念日定制一场浪漫的宴会…这些细微而温馨的细节 ， 能够给客户带来别样而温暖的感受！
比如 ， 远洋地产万和系高端项目会为老业主免费提供生日会服务 。 一个案例是 ， 老业主孩子过生日 ， 业主提出能否借场地一用 ， 万和系则承办了聚会 。 最后孩子同学及同学家长 ， 老业主及其亲友都集聚到会所内 ， 远洋提供小丑、主持人、乐队 ， 并把半个售楼处让给生日会 ， 业主觉得有面子 ， 其朋友更是受到服务触动 ， 排了两张卡 。
营销人通常认为正读MBA的便是有钱人和潜在客户 ， 实际这部分人很多正准备挣钱 ， 在口碑传播和营销效率上远没有老业主强 ， 越是市场下行 ， 越应深挖老客户 ， 顾及老客户感受 。
十二、体验式营销
前段时间 ， 深圳传出以后要进行现房销售 ， 在业内引起轩然大波 。 但凡事都有两面性 ， 如果真的一旦推行现房销售模式 ， 那么“试住”或许会成为新的营销主流模式 。
一套豪宅动辄千万上亿 ， 却没有经过试用而直接购买 ， 风险很大且不合理 ， 就算是一包曲奇饼干还可以试吃呢 。 这种先尝后买式的营销模式能够让购买者更深入的了解产品 。
京城某别墅楼盘就推出了“体验式营销”服务 ， 购房者在最终签订购房合同之前有机会免费在小区居住24小时 ， 真实体验社区生活 ， 然后再决定是否购买 。
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