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最全总结 房地产税种( 二 )

税种房地产最全


二.城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
1.城市维护建设税:增值税适用税率(市区7%；5%在城镇；其他1%)
2.额外教育费:3%增值税
3.地方教育附加:增值税适用税率(本省规定的税率)
4.2019年1月1日至2021年12月31日 ， 增值税小规模纳税人减按50%的税率征收资源税、城市维护建设税、房地产税、城市土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税、教育费附加、地方教育费附加 。
三.土地增值税
自然人出售的房屋除外 。
政策依据:《中华人民共和国国家税务总局财政部关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)
四.印花税
自然人出售的房屋除外 。
政策依据:《中华人民共和国国家税务总局财政部关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)
动词 （verb的缩写）个人所得税
1.能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值的 ， 计税价值将扣除房屋原值与转让房屋过程中缴纳的税款及相关合理费用差额的20%；
2.纳税人未提供完整、准确的原值证明 ， 不能正确计算房屋原值和应纳税额的 ， 按核定的税额计征 。按住房收入的1%~3%计算 。应纳税额=房屋转让收入核定征收率；山西省规定是1% 。
3.转让自用5年以上 ， 且是家庭生活唯一用房的 ， 免交 。唯一住房是指夫妻双方在同一个省、自治区、直辖市只拥有一套住房 。
4.符合下列情形的 ， 双方均不征收个人所得税:
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿给予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿给予负有直接赡养或者抚养义务的被扶养人或者扶养人；
(三)房屋产权所有人死亡后依法取得的房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人 。
政策依据:《中华人民共和国国家税务总局财政部关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字〔1994〕20号)
《中华人民共和国国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
《中华人民共和国国家税务总局关于个人转让房屋税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号
中华人民共和国国家税务总局财政部关于个人所得适用个人所得税应税项目的公告(财政部国家税务总局公告2019年第74号)
买方应纳税额
一、契税
1、个人购买面积90平方米及以下家庭唯一住房的 ， 减按1%税率征收；个人购买的面积在90平方米以下的家庭第二套改善住房 ， 减按1%征收；
2.个人购买面积在90平方米以上的唯一家庭住房 ， 减按1.5%的税率征收；个人购买90平方米以上家庭第二套改善住房的 ， 减按2%征收；
3、第三套及以上 ， 按省规定的法定税率征收 。

政策依据:《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)
二.印花税
自然人购买住房免征 。
政策依据:《中华人民共和国国家税务总局财政部关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)
说明
出卖人转让主城区房屋一套 ， 价值(含税)105万 ， 面积95平方米 。2019年购买时 ， 购买价格(含税)84万元 ， 契税1.2万元 ， 无其他费用 。买方名下没有房间 。本次交易应付的税款如下:
[卖方]
不足两年缴纳增值税:105 (1+5%) 5% = 5万 。
城市维护建设税:57% 50% = 17.5万 。
附加教育费:53% 50% = 0.75万 。
当地额外教育:52% 50% = 50万 。
土地增值税:免征 。
印花税:免税 。
个人所得税:(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)20% = 2.9万元 。
[买方]
契税按1.5%的税率征收(105-5) 1.5% = 15 ， 000 。
印花税:免税 。
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常见问题
1.各种税种的计税价值如何确定？
1.增值税:个人出售购买不满两年的房屋 ， 应按5%的税率全额缴纳增值税(“全额”是指以不含税销售总价为基础计算增值税) 。
政策依据:《中华人民共和国国家税务总局财政部关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
2.个人所得税:个人转让房屋的个人所得税应纳税所得额不包括增值税 。取得房屋时已支付价款中包含的增值税计入房产原值 ， 计算转让收入时可扣除的税款不包括本次转让中已支付的增值税 。

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