几年前，潮玩概念刚出现时，李亮正与一家如今十分火爆的潮玩品牌合作 。经过在北京合生汇等购物中心开店推广，该品牌迅速走红，不久便收到江西九江一家商场抛出的橄榄枝，希望他们去九江开店 。李亮回忆，当时他跟对方协商达成的条件是，店铺每平米装修费约在2500元，商场需补贴2000元，此外不设基础租金，每月只交物业费加10%抽成租金 。
“其实装修费算2500已经多说了，实际有商场补贴我装修基本都不用花钱了 。这样我们一个月销售额就算只有七八万也不会赔钱，因为你只用付七八千的租金，也就是10%的租售比，而行业基本都在20%-25% 。再加几千的物业费，整体店租成本也就一万，再加两个员工工资，我们肯定是不亏的 。”李亮补充说 。
他还透露，目前优衣库、UR等很多品牌都会跟商场签订类似的条款，如全场商铺开业率低于70%需免租金、超市开业前需免租金等，“因为开业率低客流不够就导致我（品牌方）亏损，但如果我能把租金刨出去，只付员工工资加一笔装修费，基本就不会赔钱了 。”
受此启发，在头部购物中心造势，去腰部商场或二三线城市收割，不少网红品牌都是照搬了这样的套路，利用信息差和流量差去下沉市场“割韭菜” 。
03 新能源车“杀”入不是所有的购物中心都能像早早开始布局的大悦城这样幸运，即使在一线城市的繁华地带，后入场者也会面临无牌可打的尴尬局面 。
位于上海北外滩，263米高的星港国际中心是上海更高双子塔 。该地块在2012年由中国金茂与上港集团以56.8亿元竞得，当时不仅刷新了上海总价地王记录，更是全国总价地王 。
2018年，“地王”被凯德以128亿元全盘收购，也就是如今刚开业半年的“北外滩来福士”的前身 。华丽的前世背景和绝佳地段，让这个项目备受关注，去年开业之一天就迎接了30万人次顾客 。
只是开业的热闹难掩招商困境 。华润招商人士李秦告诉36氪，临近开业时，北外滩来福士一层还没有招满，紧急和多个新能源车品牌洽谈入驻，才占满了一层空缺点位 。
仅在北外滩来福士一层内，便聚集了MG XPOWER、蔚来空间、智己汽车和凯迪拉克纯电IQ空间四家新能源车门店，和其他“一层传统流量店”共享黄金位置和人流量 。
来福士为什么选择新能源店救急？“新能源车门店都是基础装修，很简单，容易验收，最后放一两辆车就完事，人力要求也低，一个店一两个店员就够，而且新能源品牌也不给商场掉价，租金也够高”，李秦列出了一系列好处 。
事实上，新能源车围堵购物中心，已是近年来明显的趋势 。商场一层不再只有Zara等快时尚，或星巴克等老牌饮品店，越来越多新能源车开进商场 。
从车企端来看，庞大的开店需求呼之欲出 。“大部分新能源品牌车款很少，租4S店不划算，还不如商场客群好、曝光度高 。”
新能源车品牌因此成了不少商场“出业绩”的选择，李秦表示类似来福士的极限操作在圈内并不少见，“比如想要的牌子碰不上开业时间节点、招商不顺利等情况，商场都会拿新能源车补窟窿” 。
李秦告诉36氪，固定租金和营业额扣点，是购物中心最主要的两个盈利方式 。但在两种模式之间，有广阔的可操作地带和组合方式，用李秦的话说，“干我们这行，没有什么是不能谈的，一切合作都基于双方共识 。”
最普遍的行业做法是，租金和扣点“二者取高” 。“比如店铺固定租金是5万，营业额扣点是10%，我一个月卖了30万，那就交租金5万，下个月卖了100万，那就交扣点10万 。”
新能源车比较特殊，很多车企和购物中心采用的合作方式是，商场只收租金，但租金会高于平均水平，店铺的销售额不计入商场零售总额，但商场也不会和新能源车签订长期合同，“最短的合同可以半年起” 。
这使得新能源车门店和购物中心顺滑地建立起“赚快钱”的互惠互利关系 。一名业内人士也证实，“（新能源）不带客流量、不提升顾客体验，我们就是图个短期收入” 。
36氪走访发现，朝悦一层入驻有威马汽车门店，而在苹果店旁的中庭位置，分别开了小鹏和极氪的展位，优衣库旁的中庭还有凯迪拉克的展位 。
新能源车展位过多拥挤在中庭，会影响顾客体验，大悦城内部不少人对这一现象感到不满 。在他们看来，这是大悦城内部管理动作走形典型的外显之一 。
“内部每年都给招商经理增加不合理的净利润指标，要求租金增加几千万，这不符合商业逻辑 。”前述业内人士表示，“没有办法，就只能都通过新能源车完成指标 。”
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