04 高速扩张带来后遗症在购物中心进入结构性饱和的当下，高速扩张的后遗症正在逐渐显现，新能源车疯狂涌入购物中心只是冰山一角 。
根据赢商网2020年的数据，全国有超过50%的购物中心处于亏损状态 。投资人朱酒对36氪分析，在物理层面，大型商场的建设高峰期已经过去，在人口密集的区域现已趋于饱和，在新开发区域，建设数量也在下降 。
行业困境叠加疫情持续，即使头部如大悦城也有自己的难题 。受地产周期影响，住宅业务给集团带来的压力越来越大，现金流较好的购物中心的角色也随之发生了转变 。
财报显示，2021年上半年，大悦城地产销售物业实现收入约21.39亿元，而以投资物业（购物中心）、***等为主的商业地产租金、管理收入合计约达25.07亿元，已经超过物业销售贡献的收入 。
“体系内能最能赚钱”的朝悦，被迫负担了住宅造成的收入缺口 。“去年集团说缺钱，那你们（朝悦）就多挣点来 。”何路对此感到无奈 。
虽然内部没有明确，但大悦城隐约显露出了从“打江山”到“守江山”转变迹象，内部开始强调“可复制”和“规模扩张” 。不少品牌方都向36氪表示，大悦城招商的风格变了，“以前总能接到他们的 ***，现在基本都是我们上门去找他们” 。
这背后体现的是，地产行业整体面临大环境监管收紧，开发商依靠商业地产回流现金、盈利的诉求越来越迫切 。
约在2013年前后，伴随地产“黄金十年”进入尾声，金融环境日渐紧缩，属于开发型物业高速增长的春天告一段落，房企的野心进一步向商业、商办、***等投资型物业迈进 。
这一时期，作为现金流更加稳定、可持续的业态，购物中心也逐渐向过度开发迈进 。大批开发商以品牌连锁的形式涌入各大城市攻城掠地 。港资恒隆凭借上海的标杆项目顺势进入沈阳、济南和无锡；九龙仓则用IFS在长沙树立起西南地区的全新标杆；龙湖天街和华润万象城在此期间不断壮大规模 。
而生猛者如万达，依靠从上到下的强执行力，创造了从拿地到开业18个月完工的超高效率，但也令其在全国各地的商场风格几乎千篇一律 。
单座购物中心能承接的消费力已经逼近天花板，加之监管层对房地产连续的重拳出击，正让房企内部的重头住宅开发业务减速，这一外部环境倒逼房企对购物中心所在的商业地产板块提出更高要求 。
正如朝阳大悦城招商团队接到的几乎不可能完成的业绩增长任务，购物中心也不得不扮演产量更大的“现金奶牛” 。
市场饱和与内部重压之下，一方面，承担租金主力的招商部门纷纷吸纳易赚快钱的新能源等消费品牌；另一方面，部分购物中心也正寻找能带来新增长点的破局之道 。
以往购物中心实现营收的重点在于租金，租金一般由基础租金和店铺销售分成组成 。因此目前已有的尝试多在提高店铺销售额上做文章 。
如龙湖集团开发的“珑珠”就极大盘活了龙湖天街的会员系统 。
何路透露，以前在朝阳大悦城一年清零的积分将近20亿，但如果改变年底清零的规则，为其设计更多转化权益，那可能将产生更大的附加价值 。而目前“珑珠”正在向这一方向下探 。
一位曾在龙湖数字化团队任职的开发人员告诉36氪，集团最开始开发“珑珠”是为内部物业、商业等众多航道赋能，龙湖的员工可以使用“珑珠”在员工餐厅消费，龙湖天街的会员消费者也能用“珑珠”去更多第三方应用上兑换权益 。
“消费者在别的商场积分，基本只能购物抵现或者换点小礼品，到年底就清零，但‘珑珠’不只能在商场消费，还能到我们合作的第三方应用里买咖啡、买水果、买视频会员，这样我们会员的粘性就更强 。”
不过同时他也透露，开发“珑珠”的投入也很大，据其介绍龙湖内部负责“珑珠”开发运维的大会员组约有100人，此外用户使用“珑珠”实现抵现等权益时，集团也需补贴资金给商家，而龙湖管理层对此给出的预算是“不设上限” 。
但放眼全行业，在大部分房企仍在面临资金压力的当下，有能力负担这一成本的少之又少 。在财务杠杆相对稳健的龙湖，上述开发人员所在的小组都已经被优化，对于更多偿债尚面临违约风险的房企来说，从长计议显然没有赚快钱高效 。
05 难再复制估值优势那么，新的增长点难以挖掘，购物中心能转场去资本市场掘金吗？换句话说，依靠相比住宅开发更受投资者青睐的估值优势，商业地产能通过拆分上市华丽变身，甚至像物业板块一样为母体再开拓一条融资渠道吗？
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