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不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物 。不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物 。
【不动产包括哪些】不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权 。如建筑物及土地上生长的植物 。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物 。包括物质实体和依托于物质实体上的权益 。
不动产登记及效力的规定
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动 。不动产物权变动的公示方法是登记 。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力 。不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不予以法律保护 。
本条但书规定的内容是，在不动产物权变动的规则中，登记发生物权变动是基本规则，不必登记是例外规则，且须法律特别规定 。其含义在于，进行不动产物权变动，在法律没有特别规定的情况下，必须登记才发生物权变动效果，只有在法律有特别规定的情况下，才应当按照法律规定的方式进行不动产物权变动 。
不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物 。
不动产权利包括：
(一)集体土地所有权
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权
(三)森林、林木所有权
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权
(五)建设用地使用权
(六)宅基地使用权
(七)海域使用权
(八)地役权
(九)抵押权
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利 。生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产 。
法律依据
《不动产登记暂行条例》第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外 。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致 。
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