如今房地产营销 ， 以人为主 ， 几乎所有的售房部都采取自销+代理或者直接双代理、三代理 ， 以及分销模式 ， 其目的都是人海战术 ， 快速去化 ， 以及形成售房部内部的销售竞争机制 。
现在的分销 ， 一个销售人员手里有很多不同的房源 ， 很容易造成客源的流失 ， 对于他们来说无论卖掉哪一个 ， 他们都是拿差不多的钱 。 自销和代理的成本费特别高 ， 比如说线上和线下来说 ， 线上在地铁等投入广告的成本确实很高 ， 线下售楼部每次策划一个活动 ， 不仅要上级批准经费 ， 被上级各种压 ， 还必许各种承诺 ， 对于销售额的保证 ， 最关键的是现在大部分对这种广告模式有种本能的排斥 ， 造成了到访率不高的结果 。
如何采用创新营销方式 ， 改变以上的困局 ， 以下将列出10种创新营销方式 ， 希望对你有所启发 。
一、全民营销
全民营销是指打破企业原有的销售思维 ， 卖房不仅仅是销售部门的事 ， 其他包括工程、采购、成本、物业业务线 ， 全员参与卖房 。
对于企业来讲 ， 凡事无非涉及三个层面 ， 钱、人、事 。 为什么前台不能卖房子 ， 为什么广告公司、施工单位不能带客户？只要你把佣金制度设计好 ， 把管控模式设计好 ， 把“钱”和“人”处理好 ， 全民营销就能成为一个顺理成章的事 。
当下 ， 很多企业所谓的“全民营销”只流于口头形式 。 全民营销并非适合所有房企 ， 这和公司的管控模式紧密关联 。 你能不能调动起来 ， 要看：第一 ， 有没有说动就动的执行力和企业文化；第二 ， 有没有足够大的客户量和员工量 。 客户量大、集权式管控的企业才适合做全民营销；第三 ， 薪酬制度要先设计 ， 具有诱惑力和可行性；第四 ， 要有即时响应、反馈机制 。 如何确员工带客认筹确认 ， 佣金何时以何种形式发放 ， 都是要认真去考虑的问题 。
虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式 ， 但它的确是一种趋势 ， 因为竞争会越来越激烈 ， 供应量越来越多 ， 首次置业会越来越饱和 ， 这时候你会发现得去抢客户 ， 就得发动全民营销的战争 。
二、电商营销
房地产电商营销是指以网络为基础进行的房产商务活动 ， 包括商品和服务的提供者、广告商、消费者、中介商等有关各方行为的总和 。 现阶段的房产电商主要包括线上和线下两部分 ， 只要在线上完成商品展示和交易意向达成 ， 并通过房产电子商务平台支付交易意向保证金的 ， 均可看做是房产电子商务的行为 ， 属于房产电子商务范畴 。
不得不承认 ， 在现在电商运作上需要改进的地方还有很多 ， 比如媒体方面应该做到上中下同步的宣传 ， 不应该仅仅只是线上和单一通道的宣传；而开发商如果只是单纯地依靠传统的营销方式 ， 难以扩宽客户群体 ， 尤其是线上市场上需求占主导的刚需族 ， 因此 ， 单纯依靠传统的营销方式并非房地产长远发展的可取之道 ， 应该拓展不同的销售方法来迎合房地产电商时代 。
严格来说 ， 房地产营销电子商务目前还是处于“初级阶段” ， 当前仍面临着信息透明、大额支付及线上线下相结合的三大难点 。 这三个难点将成为在互联网行业当中实现房地产电子商务的一个瓶颈 。 到现在为止 ， 房地产电子商务平台仍是一个工具平台 ， 是一种营销手段 ， 未来要成为一个真正的交易平台需要一个积累的过程 ， 需要更多的置业者、网民关注和使用 。
三、品类营销
对于消费者来说 ， 都有一个求新、猎奇的心理 。 在营销学里 ， 迎合消费者这种心理的营销策略叫创建新品类 。 比如营养快线 ， 以前牛奶和果汁 ， 但没有牛奶加果汁 ， 把这两样东西“跨界”放在一起就成了一个新的品类 。 用地产的案例来讲 ， 在地产领域里有几个经典的案例就是品类营销的代表 ， 比如情景洋房 ， 合院别墅 ， 这些是区别于洋房和别墅的新品类 ， “唯我独有” 。
李亚鹏在丽江的旅游度假项目 ， 它不叫旅游度假村 ， 也不叫什么旅游综合体 ， 也不叫度假公园 ， 它叫艺术小镇 ， 它就是一个新品类 。 有些房产商做健康地产 ， 有出类拔萃的整合医疗服务 ， 和一般的住宅项目区别开了 ， 这也是一个新品类 。
实际上结合房地产的不动产特性 ， 房地产的产品是由两部分组成 ， 土地和土地上的景观建筑物 。 能不能在土地上创建新品类？譬如三亚 ， 森林度假公园就是这样的一个全新品类 。 公园是公共项目 ， 是政府行为 ， 现在一个开发商建了个项目叫度假公园 ， 它就是一个新品类 ， 比起度假综合体半山半岛 ， 我不和你们叫一个品类名称 ， 因为你们的牌子已经树立好了 ， 我不可能竞争过你 ， 而我是度假公园 ， 我是NO.1 。
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