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一、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研， 才能找出了自身的弱点和优点， 审视产品， 摆正了迎战市场的恰当位置 。 这样， 我们才能对症下药， 才能在理性的基础上， 充分发挥产品的优势点， 策划才能行之有效 。
(1)物业的定位;
(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;
(3)目标市场的分析;
(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;
二、市场的调研
或许有人讲， 搞房地产项目靠的是经验， 但须知， 市场调研的目的是从感性的经验， 结合不断变化和细分的市场信息， 提升到理性的层次， 科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测 。
在市场经济的竞争下， 闭门造车或迷信经验终究是不行的 。
(1)区域房地产市场大势分析;
(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;
(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;
(4)与未来竞争情况的分析和评估 。
三、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题， 就像一个圆心， 通过项目的调研， 制定楼盘定位， 提炼USP(独特的销售主张)， 提出推广口号， 使楼盘突现其与众不同的销售卖点 。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素， 以此作为广告的基调， 并以艺术的方式放大， 使广告更具形象力、销售力 。
四、推广的策略及创意的构思
针对项目情况， 确立几个与之对应的创意构思， 再从中选择最适合的构思， 围绕构思并配合时间节点展开推广策略的安排 。
五、传播与媒介策略的分析
有人说， 广告费花在媒体上有一半是浪费的 。 确实， 只有发挥好媒体的效率， 才能使有限广告经费收到最大的经济效益， 广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化 。
整合传播则是围绕既定的受众， 采取全方位的立体传播， 在最短时期内为楼盘树立清晰的形象， 并以持续一致的形象建立品牌 。
(1)不同媒体的效应和覆盖目标;
(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;
(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;
(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;
(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;
(6)不同地区、不同方式的夹报DM分析;
(7)户外或其他媒体的分析;
(8)不同的媒体组合形式的分析 。
六、阶段性推广总体策略
房地产广告， 有的决策者是想到哪里， 做到哪里， 既没有时间安排， 更没有周期概念， 面对激烈的市场竞争， 则始终处于被动状态， 只能叹怨广告无效 。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程， 根据市场反映结合施工进度， 针对竞争对手， 形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要 。
七、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点， 以阶段性目标为指导， 全方位地实施强有力的广告攻势， 合理运用户外媒体， 印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错， 整合传播 。
(1)广告的重点;
(2)广告的主题和表现手法;
(3)各类媒体广告的创意与制作;
(4)媒体的发布形式和频率;
(5)整合传播的策略;
(6)媒体发布的代理 。
八、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是， 在一定时期内， 以各种方式和工具来刺激和强化市场需求， 达到销售促进的目的 。
(1)促销活动的主题;
(2)促销活动的计划和实施监督;
(3)促销活动与销售执行的引导、建议;
(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结 。
九、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头， 并利用新闻媒介进行报道、炒作， 使楼盘得以宣传， 并能树立独特的形象 。
十、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测 。 而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正， 以适应日益变化的市场， “一条道， 走到黑”往往是要走死胡同的 。
十一、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓“知已知彼， 百战不贻” 。 在市场推广中， 要及时地监测竞争对手的一举一动， 对于营销竞争既能做到把握对手动向， 防范于未然， 也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对 。
十二、推广成本预算和费用监控
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