【买动迁房的弊端 为什么动迁房最好不要买】
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动迁安置房在房地产市场中广受青睐 , 是因为较之于商品房 , 动迁房的单价相对较低 , 同时税费也更为优惠 。但在实践中 , 动迁房价格虽低却隐藏着种种风险 , 动迁房买卖纠纷频发 。
>>常见的动迁房交易风险有:
1、房价变动 , 买卖一方反悔
2、出卖人去世 , 继承人不配合
3、限转期不满 , 房屋无法过户
4、出卖人无权处分 , 房屋所有权不能转移
5、房屋权属不明 , 常涉案外人诉讼
如果购买动迁房
如何最小化交易风险?
今天 , 小编通过几个问答
分享动迁房买卖如何避免掉进“雷区”
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Q1、在限售期内动迁安置房买卖合同是否有效?
通常安置房买卖合同是有法律效力的 。买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示 , 协议合法有效 , 对双方均有法律约束力 。
Q2、没有产证的动迁房可以买吗?
为减少纠纷 , 不建议购买无产证的动迁房 。
没有产证的动迁房 , 需要查看动迁安置协议 , 原则上需要动迁协议上所有的安置人口都签署合同 。拆迁安置往往以户为单位 , 拆迁房的权利人涉及无民事行为能力人、限制民事行为能力人 。
实践中 , 在尚未办理小产证时 , 房屋产权人之一为清偿个人债务 , 代被监护人签署买卖合同 , 是否侵犯被监护人财产权利 , 存在争议 。因此 , 不建议购买没有产证的动迁房 。
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Q3、在三年限制期内进行的动迁房交易 , 房屋何时可以过户?
根据2011年7月6日由上海市住房保障和房屋管理局发布施行的《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定:动迁安置房在取得房地产权证后的3年内 , 不得转让、抵押 , 但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外 。
办理过户的条件是大产证满3年且动迁安置补偿协议签订之日起满3年 , 两者需要同时满足 , 才可以办理过户 。同时需要注意的是 , 如果卖方的房屋被法院查封 , 因为买方在限售期内购买房屋存在过错 , 所以买方不能以自己已经付清房款为由排除执行 , 且可能面临房屋被法院拍卖的风险 。
Q4、如果真的想买动迁房 , 应当注意什么?
需要注意以下几点:
尽量购买有办理产证的动迁房 , 以降低房产交易过程中的不确定性和风险性 。
在签订买卖合同时 , 最好要求全部的被安置人都在合同上签字 , 否则可能影响协议效力或者造成过户困难 。
考虑到市场变化的因素 , 以及动迁房交易过程时间较长 , 可能存在房价上涨或下跌的情况 , 可以在合同中约定相应的违约金 , 以约束买卖双方 , 使合同顺利履行 , 同时买方也应敦促卖方尽早交付房屋 。
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