以蛋壳为例，它分别按月、季、半年、年付的形式向租客收取租金，但只按月或季向房东结算，利用 “长收短付” 不对等的结算期限，获得沉淀资金，用于签约更多业主、抢占市场 。
一位蛋壳员工表示，蛋壳在很多城市不提供按季度支付的选择，大多数人是半年付或者月付 。所谓月付，实际是引导租客向银行申请分期付款：合作银行通过审批后，会将整个租期的租金全部汇给蛋壳 。之后蛋壳收取租客每月的房租作为本金，再自己出利息，缴给银行 。
有了更低成本的钱，蛋壳得以快速进入更多城市、拿走更多房源 。据招股书，2015 年至 2018 年间，其公寓房源管理规模的年均增速达到 359.7% 。
极速扩张的同时，亏损规模也迅速膨胀 。招股书显示 2018 年蛋壳经营亏损扩大到 13.69 亿元，税前利润率降至 -51.2% 。房屋出租率也跌到了 76.9% 。而业内公认的盈亏平衡前提是九成以上出租率 。
但资本并未止步，他们还想把盘子做得更大 。2019 年年初，蚂蚁金服出资 1.5 亿美元领投蛋壳公寓 C-2 轮融资 。一位蛋壳公寓早期投资人说，蚂蚁入股之后，就推动蛋壳以 2 亿元人民币（对外称 2 亿美元）收购了蚂蚁旗下另一家长租公寓企业爱上租，“前阵子很多烂事都是他们（爱上租）出的，收拾烂摊子又消耗了我们（蛋壳）一亿 。”
随着公司高歌猛进，沈博阳和高靖二人之间渐生嫌隙 。知情人士称，沈曾一度想走到前台，代替高靖操盘公司 。“高知道这个消息后，一夜之间解雇掉了公司里所有沈的亲信 。”
该知情人称高靖为人狠辣，他说了一个《教父》式的故事 。一位蛋壳相关人士曾和高靖起了很大冲突 。这名人士家住北京郊区，院子里养了很多只鸡 。一夜之间，鸡全死了 。他一口咬定这是高靖所为，他认为高靖以此来震慑自己 。
2019 年年底，带着逾 34 亿元税前亏损和 86 亿元总负债，蛋壳公寓提交美股招股书 。1.28 亿美元（约合 8.4 亿元人民币）的上市净融资额相比之下显得杯水车薪 。此时出台的租金贷不得超过租金收入 30% 的限制，则进一步加剧了蛋壳的资金周转压力 。
蛋壳人士称，公司上市之后，沈博阳就很少出现在公司了 。现在他的电话无法接通，微信也无人回复 。
高层在冒险，基层在玩火
长租公寓企业曾经挣过钱 。比如自如员工说 2018 年前公司是盈利的 。可以接触到蛋壳经营数据的员工王伟也说，至少在 2015 年到 2017 年间，长租公寓确实是个赚钱的生意 。
蛋壳和房东一次性签 3 年 - 5 年合同，每年涨价固定比例；而租客房租随市场价变化 。根据当时内部模型测算，只要市场房租能持续上涨，这就能让蛋壳保持盈利同时为租客提供相对低廉的房租 。因为只要拿房规模足够大，即便只有 1% - 2% 的利润率也能实现可观的利润 。
转折点发生在 2018 年年末 。在这一年的年会上，高靖提出了一个年度大目标，即 2019 年运营房间数扩张至 100 万间 。在高的设想中，100 万间最大对应 200 万居住人口，可以衍生出更有市场潜力的的生态 。提出这个目标时，蛋壳房间数不到 24 万间 。
“市场处于上升期，可以随意扩张，不断加杠杆，加得越多盈利越多，” 王伟说 。“有些房子利润率达到 100% 都很正常” 。但这种理论自信最后受到现实嘲讽 。
一位业内人士说，高靖相信规模起来后可以在一定程度左右租金水平从而实现规模盈利 。
实际情况偏离了预想轨道 。一位蛋壳中层称蛋壳在 2018 年开始出现点状亏损，没有引起高层的关注 。2019 年，天津成为第一个全面亏损的城市 。但在 100 万间的年度目标面前，规模增长是第一优先级，高靖寄希望后续市场走势向好能自我改善 。
2019 年 10 月共享办公 WeWork IPO 的失败犹如当头棒喝 。高靖意识到了事态的严重性——WeWork 模式不被资本市场认可，而蛋壳与 WeWork 的底层模式如出一辙，都是大量租房，装修后分割出租，提供标准化服务 。
高靖立即召开会议，WeWork 的故事讲不通了，蛋壳接下来该怎么办？
一位中层说，管理层自称发现了一个致命的问题——蛋壳难有规模效应，因为长租公寓很难做成标准化产品 。至于曾经 100 万间后形成生态的想法，也在此次讨论中被推翻 。
但令这名中层大跌眼镜的是，经过了一轮深刻复盘，高靖得出的结论竟是——要想建立生态，规模起码要达到 500 万间 。
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